Condominio

Per sostituire le delibere si applica il diritto societario

di Rosario Dolce

La canna fumaria è soggetta alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117, n. 3, Codice civile, pertanto - salvo diversa previsione di destinazione contenuta nel titolo - deve ritenersi bene comune (Cassazione civile n. 9231 del 1991). E se l’assemblea sbaglia nell’attribuire le spese, nella successiva assemblea in cui torna sulla faccenda, correggendosi, si applicano le regole dell’assemblea degli azionisti (Cassazione, sentenza nr. 30479 del 2019).

Il distacco
Se, dunque, la rinuncia di un condomino all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento legittima il conseguente esonero dello stesso dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, secondo comma, Codice civile, egli è comunque tenuto a pagare le spese di conservazione dell'impianto di cui la canna fumaria è parte integrante (Cassazione civile n. 11970 del 2017).
Ma cosa succede se l'assemblea dei condòmini esoneri del tutto il singolo condòmino dalla contribuzione delle spese, salvo poi ripensarci? Quale delibera va ritenuta legittima, tra le due? A tale quesito risponde la Corte di Cassazione, con Sentenza nr. 30479 del 2019 (giudice relatore dott.ssa Falaschi Milena), pubblicata in data 21 novembre 2019.

Indivisibilità
La “prima” delibera, esonerando il condomino distaccante dal pagamento delle spese per la conservazione della canna fumaria condominiale, presenterebbe profili di illegittimità. Così chiosano i giudizi. Una simile statuizione potrebbe ritenersi valida solo ove interpretata nel senso che essa si limita ad esonerare il condomino distaccante a concorrere alle spese per l'uso del servizio centralizzato.
Al contrario il rinunziante all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento deve concorrere alle spese per la manutenzione straordinaria o per la conservazione dell'impianto stesso, essendo le stesse previste da una norma imperativa - l'articolo 1118 c.c. - non derogabile nemmeno con accordo unanime di tutti i condomini, in forza del vincolo pubblicistico di distribuzione degli oneri condominiali dettato dall'esigenza dell'uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale (Cassazione civile n. 28051 del 2018; conforme 12580/2017).

Spese ordinarie e approvazione
In secondo luogo, le spese per la manutenzione straordinaria della canna fumaria condominiale, previste dalla “prima” delibera – soggiunge il decidente - non necessitavano di alcuna preventiva deliberazione da parte dei condomini.
Come, infatti, recentemente ribadito dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 454 del 2017), nel condominio di edifici l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea, trattandosi di esborsi cui l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea. L'approvazione di tali spese può, invece, essere richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico.

Validità della delibera successiva e applicazione del diritto societario
La “seconda” delibera, cioè quella che ha ripristinato l'obbligo contributivo in capo al “distaccante”, derogando alla disposizione contenuta nella “prima”, è stata, invece, ritenuta legittima.
Al riguardo, i giudici della Suprema Corte di Cassazione hanno precisato che si ha sostituzione nel caso in cui la nuova delibera regoli il medesimo oggetto in termini incompatibili con quelli ipotizzati nella precedente assemblea. Nel libro III, titolo VII, capo II del codice civile, dedicato alla regolazione “Del condominio negli edifici”, non si rinviene alcuna disciplina al riguardo.
A fronte di tale lacuna normativa, per giurisprudenza consolidata e risalente della Corte di Cassazione - cui è stato ritenuto occorrente dare continuità -, trova applicazione, per identità di ratio, la disposizione dell'art. 2377 ultimo comma c.c., secondo cui una deliberazione dell'assemblea dei soci delle società per azioni può essere sostituita con altra presa in conformità della legge (v. Cassazione civile n. 1561 del 1976; conformi. n. 8622 del 1998; n. 8515 del 2018).
Trattasi di disposizione che, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è perciò applicabile a fattispecie similari, quali le assemblee dei condomini edilizi (Cassazione civile n. 3159 del 1993).

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