Condominio

La morosità nel condominio senza amministratore

di Anna Nicola

Nel condominio dove gli abitanti sono in numero inferiore a nove non vi è l'obbligo della nomina di un amministratore che gestisca l'edificio. Questi può sempre essere nominato, trattandosi di nomina facoltativa e non obbligatoria. Una volta assunto l'incarico, i suoi obblighi sono i medesimi del mandatario dell'edificio con più di otto condomini. Le norme di riferimento sono sia quelle codicistiche, sia quelle speciali, essendo parificato in toto all'amministratore figura obbligatoria

L’amministratore «riluttante» e di fatto
Può aversi il caso in cui non vi sia alcun amministratore: poiché il palazzo deve essere gestito senza soluzione di continuità, un condomino può ritrovarsi, volente o nolente, a dover amministrare la situazione.
Spesso si tratta di amministrazione di fatto, senza una reale investitura. Ciò può creare difficoltà soprattutto di fronte a casi di altri condomini morosi.

Il primo passo: convocare l’assemblea
È chiaro che a fronte di ciò il passo più opportuno è la convocazione assembleare, sede in cui si informa la collettività della situazione creatasi e si può deliberare la nomina del condomino quale amministratore vero e proprio e non solo di fatto.
Così facendo, anche se la nomina a mandatario è relativa al solo recupero credito, la sua ufficializzazione fa in modo che il condomino amministratore possa incaricare un legale al fine di intraprendere la relativa azione giudiziale

Il conferimento d’incarico
Se l'assemblea non decidesse per la nomina dell'amministratore, può però procedere con il conferimento di incarico all'avvocato che si occupa del recupero del credito, conferendo a uno dei condòmini il potere di sottoscrivere la procura processuale. Si ritiene che le maggioranze costitutive e deliberative di questa riunione siano quelle ordinarie
La diffida che precede il ricorso per ingiunzione può essere inviata anche direttamente da uno dei condomini.
Peraltro si rammenta che, ove l'assemblea sia in stallo e non riesca a assumere i provvedimenti necessari, se non si forma una maggioranza, o se la decisione presa non viene seguita, anche per chiedere la nomina di un amministratore, il singolo può rivolgersi al giudice al fine di ottenere i necessari provvedimenti (ex art. 1105 c.c.).

Il piano di riparto
Può addirittura capitare che non vi sia un piano di riparto approvato.
In questo caso non si può intraprendere la via del decreto ingiuntivo ex art. 63 disp att c.c. ma occorre agire in sede ordinaria, con un giudizio a cognizione piena, per far accertare il credito. Ottenuta la sentenza si può agire in via esecutiva, come quando si ottiene l'ingiunzione provvisoriamente esecutiva, ma naturalmente i tempi saranno molto più lunghi.

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