Condominio

Affitto, pertinenza e parcheggi con il vademecum della Cassazione

di Rosario Dolce

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28615 del 07 novembre 2019 (relatore, Dott.ssa Marilena Gorgoni) mette ordine all'eterogeneo sistema che disciplina i parcheggi condominiali, denotandone contenuti e funzionalità, sullo sfondo della disciplina di un contratto di locazione.

La pertinenza
L'esame della fattispecie inizia con l'analisi del regime della “pertinenza” di cui all'articolo 818 codice civile. La sintesi che si ricava è quella per cui, in sede negoziale, non necessariamente “il bene accessorio segue la sorte del bene principale”. Fanno da corollario a tale assunto diversi orientamenti presenti nella giurisprudenza, di cui si è fatto espresso riferimento, per come appresso riportati.

Stesso proprietario
Secondo il primo filone interpretativo, tra l'appartamento ed il box auto è presumibile la ricorrenza di un vincolo pertinenziale qualora tali immobili appartengano allo stesso proprietario, siano ubicati nel medesimo edificio, siano concessi in locazione allo stesso conduttore, anche se con separati contratti, ed il posto auto risulti destinato a soddisfare le esigenze abitative di chi sia alloggiato nell'appartamento locato. L'accertamento della sussistenza del vincolo pertinenziale, in questo caso, va effettuato con riferimento alla sola “condizione oggettiva” della destinazione a servizio del bene principale, dato che non risulta necessario verificare l'effettiva volontà di destinazione da parte del proprietario del bene principale (Cassazione civile 12/10/1998 n. 10080; conformi 15/01/1997, n. 370; 25/02/1994, n. 1931).

L’uso del proprietario
Il secondo indirizzo giurisprudenziale ritiene, invece, indispensabile la ricorrenza di un vincolo pertinenziale perfetto, per integrare il quale occorre, ai sensi e per gli effetti degli articoli 817 e 818 Codice civile, che sussista, oltre all'elemento oggettivo - costituito dalla naturale attitudine di un bene al miglior godimento dell'altro -, anche l'elemento soggettivo: consistente in un atto volontario, non necessariamente espresso, purché univoco, del proprietario del bene principale volto a destinare al servizio di questo l'altro bene di cui abbia piena disponibilità (cfr. Cassazione civile 20/01/2015, n. 869; conforme 03/12/1998, n. 12254).

Nello stesso edificio
Il terzo orientamento, definibile compromissorio, giudica sì necessario che tra l'appartamento e l'autorimessa ricorra un nesso di pertinenza perfetto anche sotto il profilo soggettivo, ma sottolinea la preminente rilevanza ricoperta dal momento “oggettivo”, rappresentato dall'ubicazione dei due immobili nello stesso edificio, dalla loro appartenenza al medesimo proprietario, dalla concessione in godimento al medesimo conduttore: elementi, i quali integrano gli estremi di una presunzione iuris tantum circa l'esistenza di un vincolo pertinenziale perfetto tra i due beni (Cassazione civile 15/01/2007, n. 638; conformi 19/03/1985, n. 2026 e 05/03/1984, n. 1528).

La legislazione urbanistica
In seguito, i giudici rammentano che la legislazione urbanistica in materia di spazi destinati a parcheggi privati è in grado di limitare l'autonomia privata nella disciplina contrattuale, secondo ciascuna delle fattispecie di seguito elencate:
a) parcheggi soggetti ad un vincolo pubblicistico di destinazione, produttivo di un diritto reale d'uso in favore dei condomini e di un vincolo pertinenziale ex lege che non ne esclude l'alienabilità separatamente dall'unità immobiliare, disciplinati dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967 (art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942), su cui è intervenuto l'art. 26, ultimo comma, Legge 28 febbraio 1985, n. 47, secondo cui tali spazi costituiscono pertinenze delle costruzioni stesse, ai sensi e per gli effetti degli arti. 817 ed 818 Codice civile.
b) parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d'inscindibilità con l'unità immobiliare, introdotti dall'art. 2 della Legge n. 122 del 1989, assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente non trasferibili autonomamente;
c) parcheggi non rientranti nelle due specie sopra illustrate, perché realizzati in eccedenza rispetto agli spazi minimi inderogabilmente richiesti dalla disciplina normativa pubblicistica, ad utilizzazione e a circolazione libera;
d) parcheggi disciplinati dall'articolo 12, comma 9, della Legge n. 246 del 2005 di definitiva liberalizzazione del regime di circolazione e trasferimento delle aree destinate a parcheggio ma con esclusivo riferimento al futuro, ovvero alle costruzioni non ancora realizzate e a quelle per le quali non sia ancora intervenuta la stipulazione delle vendite delle singole unità immobiliari, al momento della sua entrata in vigore (Cassazione 01/08/2008, n. 21003).

Il vincolo di legge funzona anche senza sanzione
Ergo, l'eventuale ricorrenza di un vincolo di destinazione, pur introdotto con una norma meramente precettiva, non accompagnata da alcuna sanzione specifica ed inserita in un complesso normativo disciplinante un settore pubblicistico come l'urbanistica, è ben in grado di incidere nei rapporti tra privati.

Si tratta, infatti, di legislazione che riveste natura inderogabile ed imperativa e che, in quanto tale, impone tra spazio per parcheggio ed appartamento una relazione che ha connotazione di necessità e di necessaria permanenza, del tutto sottratta alla disponibilità dei privati (Cassazione civile, Sezioni Unite, 17/12/1984, nn. 6600, 6601, 6602).

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