L'esperto rispondeCondominio

Danni da infiltrazioni e caos da ritardate comunicazioni

di Raffaele Cusmai

La domanda

Causa rottura del bagno sopra l'appartamento (un bilocale) di mia sorella si è trovata il soffitto della stanza (4x5) con un buco enorme e un fiume d'acqua che scendeva. Il soffitto è di cartogesso. L'amministratore ha denunciato all'assicurazione condominiale il fatto 30 giorni dopo. Non ha mai dato nessuna informazione a mia sorella che dal 18 giugno(notte e giorno dal soffitto usciva un fiume. La signora del piano superiore in 2 giorni ha ripristinato il bagno. Il buco nel soffitto di quasi un metro per un metro è stato ripristinato una settimana fa. La chiamata al perito e all'assicurazione abbiamo dovuto farla noi con l'invio dei preventivi. Ora l'amministratore dice ai muratori di aspettare a fare la fattura. Il perito non può procedere con la liquidazione perché l'amministratore non manda la relazione/foto della sorgente del quasto. Cosa possiamo fare?

A cura di Smart24 Condominio

Gli articoli 1129 e 1130 c.c., relativi agli obblighi ed alle attribuzioni dell'amministratore di condominio, non dispongono direttamente in materia di danni fra porzioni immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini, fermo restando che esso è responsabile ex art. 2043 c.c. qualora, a causa della sua negligenza, del cattivo uso dei poteri ed, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, derivino dei danni (cfr. Cass. civ. Sez. II, 20/08/1993, n. 8804).
Per restare indenne da responsabilità, l'amministratore deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile per evitare l'evento dannoso, adempiendo dunque ai suddetti obblighi, e ciò nonostante questo si sia ugualmente verificato.
Peraltro, qualora il proprietario esclusivo dell'immobile, situato nella proiezione verticale di un altro, sia responsabile di danni da infiltrazioni d'acqua provenienti dalla sua proprietà e tale responsabilità abbia natura di responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c., le conseguenze del fatto illecito devono essere regolate esclusivamente ex art. 2056 c.c., e non già secondo le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni a loro (cfr. Cass. civ. Sez II, 22.07.2002, n. 10686).
Nel caso di specie, essendo intervenuta una polizza assicurativa, in forza della quale spetterà il rimborso al condomino danneggiato di quanto speso per le necessarie riparazioni, non si ravvisano limiti in capo ai singoli condomini all'esperimento di tutto quanto necessario a tal fine.

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