Condominio

Il lucernario è privato o condominiale?

di Anna Nicola

La definizione del lucernario che si legge nei vocabolari è più o meno la seguente: «struttura di copertura con superfici munite di vetrate fisse o anche (almeno in parte) apribili, allo scopo di dare luce e aria agli ambienti sottostanti» rappresentati, aggiungiamo, solitamente da scale e soffitte
L'art. 1117 c.c. offre un elenco di beni soggetti alla presunzione di condominialità, elenco esemplificativo e non esaustivo. La destinazione di un bene o la sua qualifica come cosa comune nel regolamento contrattuale o nei vari atti di acquisto delle unità immobiliari che compongono l'edificio sono tali da conferire la natura comune ad un certo bene
Spesso per sciogliere i dubbi si ricorre ai concetti di funzionalità ed accessorietà
Il collegamento strumentale e funzionale di un certo bene alle unità immobiliari dell'edificio «rende il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione» (Cass. 2 marzo 2007, n. 4973).
Ciò fa sì che un bene possa essere considerato condominiale anche se non incluso nell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. e che di contro un bene menzionato in questo articolo possa essere espunto dal novero delle parti comuni.
Sul punto il criterio generale è il seguente: «Come esempio chiarificatore può considerarsi l'ipotesi di una scala che serva per accedere a un solo appartamento dell'edificio condominiale. Non può dubitarsi che essa sia di proprietà esclusiva del titolare di questa unità immobiliare, ma non perché la sua destinazione particolare superi la presunzione legale di comunione, bensì in quanto in tale caso la scala per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio nell'ambito delle cose comuni di cui all'art. 1117 del codice civile» (Cass. SS.UU. 7 luglio 1993, n. 7449).
Quindi resta salvo quanto stabilito negli atti d'acquisto o nel regolamento condominiale contrattuale, escludendo la natura condominiale del bene esplicitato
Effettuata questa generale premessa, tornando al tema dei lucernari, vista la loro definizione, sono da ritenersi del condominio quando forniscono luce ad una parte comune dell'edificio, mentre sono da considerarsi bene di proprietà individuale quando sono in funzione di una singola unità immobiliare, ad esempio perché in soffitta o mansarda.
Anche i lucernari hanno bisogno di interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria.
Sono della prima categoria le opere conservative o per sostenere in efficienza le parti comuni. Questi possono essere decisi dall'assemblea, organo supremo del condomino o dall'amministratore che in autonomia ha l'obbligo di procedere agli atti conservativi
Anche l'urgenza legittima l'azione dell'amministratore senza necessità di una previa delibera assembleare
La manutenzione straordinaria quando non ha il carattere urgente, se compiuta dall'amministratore necessita della ratifica assembleare altrimenti il costo dell'intervento ricade integralmente sul mandatario dello stabile .
In generale, le spese necessarie per gli interventi manutentivi devono essere ripartite tra tutti i condomini se si tratta di bene comune mentre se individuale devono essere corrisposte dal diretto interessato: è quest'ultimo a dover richiedere l'intervento, essendo di sua esclusiva proprietà l'amministratore non può procedere
Se il lucernario è condominiale, la spesa deve seguire il dettato di ripartizione di cui all'art. 1123 primo comma c.c.: è in capo a tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà. Non così qualora sia relativo al condominio parziale, dove l'onere economico riguarda solo i condòmini interessati ex art. 1123, terzo comma, c.c.

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