Spese ripartite tra i condomini in base al valore della proprietà

Salvo diversa convenzione, le spese di manutenzione del lastrico solare comune, ordinarie o straordinarie, sono ripartite fra tutti i condòmini (che sono coperti da esso) in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Regolamento condominiale

Il regolamento condominiale o gli atti di proprietà delle singole unità immobiliari possono prevedere che il lastrico solare sia concesso in uso esclusivo ad un singolo condomino: ciò significa che quest'ultimo, pur non essendo proprietario del bene (che appartiene a tutti), ha il diritto di utilizzarlo in via esclusiva, avendo cura di non modificarne la consistenza (trattandosi di un bene comune) e di non pregiudicare la stabilità dell’edificio o alterare il decoro architettonico (articoli 1102, 1120, ultimo comma e 1122 Cc). Il lastrico solare può essere attribuito anche in proprietà esclusiva. Ciò nonostante, permane la sua «funzione comune di copertura dell’edificio» con la conseguenza che il proprietario non può compiere atti contrari alle norme da ultimo richiamate.

In ambedue i casi, (cioè sia nell’ipotesi in cui sia attribuito in uso esclusivo, sia nell’ipotesi in cui sia attribuito in proprietà esclusiva), per suddividere le spese di manutenzione, si applica il criterio contenuto nell’articolo 1126 del Codice civile, secondo cui 1/3 della spesa è a carico del condomino che usufruisce del lastrico e i restanti 2/3 sono a carico degli altri condòmini proprietari. Tale ripartizione si utilizza, ad esempio, qualora sia necessario provvedere alla sostituzione dello strato di impermeabilizzazione della superficie, compresa la pavimentazione e scossaline (se aventi funzione impermeabilizzante) ed escluse quelle parti della terrazza che non attengono alla copertura e hanno invece funzione di affaccio: parapetti, ringhiere e altro. Salvo tuttavia che gli interventi non siano tutti conseguenziali all’intervento di riparazione del lastrico, nel qual caso si applicherà la stessa proporzione di cui all’articolo 1126 (Cassazione 11449 del 19 ottobre 1992).

Criterio di ripartizione

Il criterio di ripartizione previsto dall’articolo 1126 si applica per le opere di manutenzione conseguenti al deterioramento “fisiologico” del lastrico.

Per i danni che il lastrico solare può provocare (o aver provocato), si applica in via presuntiva lo stesso criterio di ripartizione, salvo che il proprietario (o usuario) del lastrico o l’amministratore provino reciprocamente la colpa esclusiva l’uno dell’altro nella causazione dei danni.

Sul punto - al di là delle oscillazioni giurisprudenziali - vale richiamare la pronuncia 9449 della Cassazione, Sezioni Unite, del 10 maggio 2016, secondo cui «qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condòmini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene secondo l’articolo 2051 Cc, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore in base all’articolo 1130, comma 1, numero 4, Cc, nonché sull’assemblea dei condomini in base all’articolo 1135, comma 1, numero 4, Cc, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’articolo 1126 Cc, che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio».

Danno per negligenza

Al contrario – seguendo il principio espresso dalle Sezioni Unite - quando il danno è riconducibile alla negligenza della persona che ha in uso esclusivo (o in proprietà) il bene o all’amministratore di condominio, (che nonostante i solleciti non abbia eseguito i lavori), a sostenere per intero l’esborso sarà chi ha causato direttamente o indirettamente il danno.

Un esempio può essere d’aiuto: il condomino che utilizza in via esclusiva il lastrico danneggia lo strato impermeabilizzante, posando un pesante vaso (contenente una pianta). Dei danni all’appartamento sottostante risponderà l’usuario del lastrico (articoli 2051 e 2043 del Codice civile).

Qualora, invece, il condomino che ha in uso il lastrico segnali all’amministratore una crepa sulla superficie piana e il professionista non provveda alla riparazione, a pagare i danni sarà soltanto il condominio (ovvero tutti i proprietari delle unità immobiliari, ad eccezione del condomino danneggiato) che in seconda battuta potrà rivalersi sull’amministratore, colpevole di non aver compiuto gli atti conservativi sulla parte comune dell’edificio.