Condominio

Fotovoltaico privato sul tetto, serve il sì dell’assemblea se occupa parti comuni

di Luca Bridi

L’impianto fotovoltaico sul tetto non è un diritto assoluto del singolo condomino.
La riforma del condominio (legge 220/2012) non disciplina soltanto gli impianti centralizzati di energia da fonti rinnovabili, ma si occupa anche di quelli individuali dei singoli condomini. E lo fa inserendo una norma, l'art. 1122-bis c.c..
La realizzazione di un impianto privato, su parti comuni condominiali, appare senza dubbio fonte di conflitti e problematicità.
Infatti, il secondo comma dell'art 1122 bis c.c. permette l'installazione di impianti per la produzione di energia rinnovabile che siano a servizio di singole unità immobiliari, sul lastrico solare, sul tetto o su ogni altra superficie comune idonea, oltre che, naturalmente, sulle parti in proprietà esclusiva dell'interessato all'intervento. Il termine letterale a servizio di singole unità immobiliari porta a ritenere che l'impianto debba principalmente produrre energia a vantaggio dell'unità immobiliare, rimanendo estraneo ad altre tipologie come la produzione di energia in rete. Se gli impianti riguardano solo parti di proprietà esclusiva dell'interessato all'installazione, non si pongono particolari problemi, eccezion fatta per il limite del decoro e della sicurezza di terzi e non sarà neanche necessario il nulla osta assembleare, come espresso nell'ultimo comma dell'art. 1122-bis c.c.: “Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative”.
Qualora invece si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni o vi sono norme del regolamento di condominio di natura contrattuale che vietano determinati posizionamenti di manufatti è richiesto l'intervento ed il consenso assembleare. Così, in qualunque ipotesi, l'interessato dovrà darne comunicazione dettagliata all'amministratore del condominio, il quale dovrà convocare l'assemblea dei condomini ponendo l'argomento all'ordine del giorno.
All'assemblea dei condomini viene riservato il potere di adottare alcune specifiche prescrizioni volte a salvaguardare il pari diritto di uso delle parti comuni da parte degli altri condomini e la stabilità, la sicurezza e il decoro dell'edificio per la cui realizzazione il numero di voti deve rappresentare la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio.
Per provvedere all'autorizzazione dell'innovazione, l'interessato dovrà darne comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi e l'assemblea potrà eventualmente prescrivere modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio oltre a decidere sulla nuova ripartizione delle superfici comuni per la salvaguardia delle diverse forme di utilizzo delle stesse.
In molti casi sarà necessaria una relazione tecnica per accertare se sia possibile garantire a tutti gli interessati il pari utilizzo della parte comune.
Nel caso di regolamento condominiale contrattuale che vieta di occupare con costruzioni provvisorie gli spazi di uso comune tra i quali il tetto, la delibera ed il consenso assembleare ad installare un impianto fotovoltaico dovrà ugualmente essere presente. Differentemente non è consentita nessuna possibilità di realizzazione.
Sulla base delle argomentazioni sopra esposte è stata rigettata la domanda di una società volta all'accertamento del diritto a realizzare un impianto di energia rinnovabile sul tetto di copertura di un edificio senza necessità di alcuna autorizzazione condominiale (Tribunale di Milano sez. 13 Sentenza n. 9654/2019 – Giudice Arianna Chiarentin) . Il Tribunale di Milano nella sentenza ha affermato: «Ritiene, al riguardo, il Tribunale che trattasi di norma che consentendo espressamente l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio, non costituisca deroga al principio generale di cui all'art.1102 c.c., tanto che prevede, “a richiesta degli interessati”, che l'assemblea possa procedere a “ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzazione previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. Ciò significa che l'uso delle parti comuni deve rimanere contenuto nei limiti corrispondenti al diritto di ciascuno dei partecipanti. Recentemente anche la Corte di Cassazione si è espressa riguardo la possibilità di installazione di un impianto fotovoltaico ad uso privato in un Condominio (cfr. ordinanza n. 28628 del 29/11/2017), confermando la ratio decidendi dell'appello secondo cui il condomino che intenda realizzare un impianto per la produzione di energia rinnovabile usufruendo delle parti comuni per l'installazione dei pannelli deve fornire all'assemblea tutti gli elementi di conoscenza necessari per valutare la fattibilità dell'opera e la conformità agli articoli n. 1120 e 1102 del Codice Civile. Il diritto di posizionare impianti fotovoltaici sul lastrico solare non assurge, dunque, a diritto assoluto ed esclusivo, dovendo essere sempre contemperato con l'interesse degli altri condomini ad un uso più intenso della cosa comune, con possibilità per l'assemblea di ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni».
Quindi la mancanza dell'autorizzazione assembleare non permette l'installazione di un impianto fotovoltaico su parti comuni, tanto più se alcune norme del regolamento contrattuale di condominio vietano il posizionamento di manufatti e costrutti, anche provvisori, su tali ambiti.

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