Lite con il condominio, si cita l’amministratore o tutti i condòmini?

Il singolo condòmino, che vuol agire contro il condomìnio, deve citare in causa tutti i condòmini o è sufficiente la notifica nei confronti dell'amministratore? Risolvere il quesito non è mai stato facile. A ben vedere si tratta di un problema di estrema importanza pratica in quanto costringere a notificare un provvedimento a tutti i condòmini non è sempre agevole non solo per i costi dell'operazione, quanto per l'oggettiva difficoltà di individuare tutte le controparti. Operazione, quest'ultima, non sempre agevole, specie tenendo conto che il condomìnio potrebbe essere formato anche da centinaia di famiglie. Ovviamente, optare per una soluzione o per l'altra vuol dire facilitare la posizione di chi vuol far valere le proprie ragioni o, a contrario, di chi si difende.

Il sottotetto scatena la lite
Un condòmino, proprietario dell'appartamento di ultimo piano, cita in giudizio il condomìnio ed alcuni condòmini chiedendo al Tribunale di dichiarare l'esistenza di un rapporto pertinenziale tra l'appartamento di proprietà esclusiva e il sovrastante sottotetto. In subordine, chiede al giudice di dichiarare l'avvenuto acquisto per usucapione. Il Tribunale rigetta la domanda di accertamento della pertinenzialità ma accoglie la quella relativa alla intervenuta prescrizione. La sentenza di primo grado viene impugnata; la Corte d'Appello rimescola le carte e ribalta l'esito del giudizio per un errore procedurale: i condòmini proprietari dell'ultimo piano avrebbero sbagliato nell'incardinare il giudizio in quanto si sarebbero limitati a notificare la citazione all'amministratore di condominio e non avrebbero citato in causa tutti i singoli condòmini.

La tesi dei proprietari
Il proprietario dell'ultimo piano si difende addebitando all'amministratore di condomìnio la responsabilità dell'accaduto. Quest'ultimo avrebbe tenuto un comportamento ostruzionistico e sleale rifiutandosi di consegnare l'elenco di tutti i condòmini impedendo, in tal modo, di provvedere alle relative notifiche nei confronti dell'intera compagine condominiale.

Il parere della Cassazione
La Sez. II. civ. della Cassazione, con l'ord. del 10 luglio - 29 ottobre 2019, rigetta la tesi del proprietario dell'ultimo piano in quanto non avrebbe fornito alcuna prova in merito al lamentato comportamento sleale dell'amministratore. A prescindere dalla mancata collaborazione dell'amministratore, gli interessati, secondo la Cassazione, avrebbero dovuto reperire i dati consultando i Pubblici Registri immobiliari prima di avviare la lite. Operazione, quest'ultima, complessa, laboriosa e, soprattutto, estremamente costosa.

E' sufficiente citare l'amministratore?
Nel corso del giudizio emerge il nocciolo della questione: quando il problema riguarda l'intero condomìnio, è possibile citare solo l'amministratore o, viceversa, è necessario citare tutti i condòmini? Come al solito, sul punto, sono sorte due tesi diametralmente opposte e, anche in questo caso, ciascuno tira l'acqua al proprio mulino. La Cassazione, nel caso in esame, ritiene che, nelle liti afferenti la difesa di interessi o beni comuni, il condòminio che voglia agire nei confronti del condomìnio è tenuto a procurarsi, a propria cura e spesa, l'elenco di tutte le controparti e procedere alla citazione dell'intera compagine condominiale; non sarebbe sufficiente, quindi, citare in giudizio solo l'amministratore di condomìnio e alcuni condòmini.

La giurisprudenza maggioritaria
La Cassazione, con l'ordinanza in commento, ritiene di uniformarsi alla giurisprudenza maggioritaria che si è espressa a favore del litisconsorzio necessario (Cass., Sez. Unite, sent. 13 novembre 2013, n. 25454). Sul punto, segnala che una unica pronuncia (Cass., Sez. II, sent. 17 dicembre 2013, n. 28141) sarebbe di parere contrario. Anche ultimamente la Cassazione (Sez. II, sent. n. 6649/2017) avrebbe ritenuto che, ove sia in discussione il diritto di proprietà su un bene comune, sarebbe necessario citare in giudizio tutti i condòmini in quanto proprietari, pro quota, del bene in contestazione.

Il precedente delle Sezioni Unite
La Cassazione richiama la decisione delle Sezioni Unite n. 25454/2013. Qual'era il tema affrontato? All'epoca, la seconda sezione civile della cassazione, con l'ord. n. 22825/2012, aveva chiesto alle Sezioni Unite di intervenire per dirimere il conflitto giurisprudenziale in atto relativo alla configurabilità del litisconsorzio necessario in materia di condomìnio relativamente ad un caso ben specifico. In particolare, si chiedeva di chiarire se, nella controversia proposta da un condomino contro altro condomino, relativo alla proprietà di un bene asseritamente condominiale (nel caso in esame si trattava di una parte del parcheggio), dovevano essere chiamati ad intervenire tutti i condòmini o se, più semplicemente, fosse possibile chiamare in causa solo l'amministratore di condominio. Sul punto erano sorte due tesi contrapposte. Secondo un primo orientamento, un tempo dominante, il litisconsorzio necessario sussisteva solo quando il condòmino chiamato in giudizio resisteva negando la condominialità del bene e affermandosene proprietario esclusivo, senza proporre alcuna domanda riconvenzionale (Cass., sent. n. 8666/2001; n. 2925/2001; n. 8468/2000; n. 8119/1999; n. 4520/1998; n. 12255/1997; n. 10609/1996). Un diverso orientamento, ovviamente contrario, riteneva che la necessità di integrare il contraddittorio esisteva solo ove il convenuto avesse proposto, a sua volta, una domanda riconvenzionale per l'accertamento della proprietà esclusiva del bene (Cass. , sent. n. 12439/2000; n. 5190/2002; n. 19460/2005; n. 27447/2006)".
Le Sezioni Unite aveno risolto il problema ritenendo che l'eccezione riconvenzionale di proprietà esclusiva sollevata da un condomino non desse corpo a un'ipotesi di litisconsorzio necessario; quest'ultimo si verificherebbe ove egli proponesse, una domanda riconvenzionale diretta a conseguire la dichiarazione di proprietà esclusiva del bene, con effetti di giudicato estesi a tutti i condomini.