Portinerie, facciate, terrazzi: così si affittano i beni comuni

La locazione dei beni condominiali si qualifica quale uso del bene da parte di tutti i condomini, anche se indiretto.
Questo uso indiretto si ha quando non si può utilizzare la cosa da parte di tutti condomini in modo proporzionale ai millesimi mediante uso promiscuo, frazionamento o suo uso turnario (Cass. 27 ottobre 2011 n. 22435).
La locazione non vale quale innovazione ex art. 1120 c.c. tale da richiedere la deliberazione con il quorum millesimale dei 2/3, potendo essere assunta a maggioranza semplice (Cass. 28 gennaio 1976 n. 270, Cass. 21 ottobre 1998 n. 10446, Trib. Roma 24 giugno 2011 n. 13705).
Esula da questa fattispecie l'ipotesi di locazione ultranovennale ex art. 1108 c.c. per la quale si richiede l'espressione positiva dell'unanimità dei partecipanti al condominio.
Come già espresso dalla decisione della Cassazione con sentenza 3690/1979 : “Nell'ipotesi in cui una parte dell'immobile in condominio, oggetto di proprietà comune (quali i vani destinati a portineria) non sia più destinato a uso condominiale, si applica ad essa la disciplina della comunione in generale e, in base a tale disciplina, deve ritenersi consentito ai partecipanti alla comunione, quali aventi diritto a concorrere nella relativa amministrazione di concedere il bene in locazione per renderlo fruttifero”.
L'appartamento ex portineria può essere locato con decisione assunta a maggioranza semplice laddove il servizio di portierato sia cessato.
L'immobile può essere locato per finalità abitativa perché se fosse per uso commerciale dovrebbe procedersi alla modificazione della destinazione urbanistico e catastale.
Si può anche locare la facciata per fini pubblicitari .
La giurisprudenza afferma che per configurare un contratto di locazione non è necessario trasmettere al conduttore il godimento di tutte le utilità che la cosa locata può produrre ma anche solo una particolare utilità del bene medesimo senza il trasferimento esclusivo della detenzione del bene (Cass. 3 dicembre 2002 n. 17156). Da ciò la conclusione che si concede in godimento l'uso esterno della facciata per i soli fini pubblicitari concordati.
Al pari può aversi locazione della terrazza comune per ragioni relative all'installazione di una stazione radio anche per telefonia cellulare
Per questa fattispecie parte della dottrina e della giurisprudenza affermano che si rientri in un'innovazione vietata (Il nuovo Condominio, a cura di Roberto Triola, G. Giappichelli Editore, Torino, 2013, p. 224 e ss. e sentenze appresso citate) ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. secondo il quale <<sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti inservibili all'uso comune o al godimento anche solo di un condomino>>
Questa installazione potrebbe giungere a costituire una servitù per la quale occorre l'unanimità dei consensi (Trib. Napoli 24 gennaio 2004) con rischio di usucapione (Trib. Milano 23 ottobre 2002),
Si riporta il seguente principio <<In materia di installazione di stazioni radio base per telefonia cellulare, in presenza di documentazione, consistente in una relazione clinica, attestante possibili relazioni tra manifestazioni morbose subite da una persona residente nello stabile e l'attivazione degli impianti, deve cautelarmente essere considerato prevalente l'interesse primario alla salute rispetto ad ogni altro interesse giuridicamente protetto, con conseguente sospensione del provvedimento con il quale vengono dichiarati urgenti i lavori e le opere concernenti l'installazione e l'attivazione dell'impianto>> (Cons. Stato 25 marzo 1997).