Forma scritta per formare o modificare le tabelle millesimali

Le esperienze giurisprudenziali, specie quelle ante riforma del 2012, quando discorrevano in tema di formazione o modifica delle tabelle millesimali, richiamavano anche il concetto di comportamento concludente dei condòmini (in gergo, facta concludentia).
Così, ad esempio, se ne conveniva in termini di pagamento dei contributi per diversi anni da parte dei condòmini in base alla tabella “di fatto” applicata; ovvero, ancora, secondo tali termini, la prolungata accettazione dei bilanci; la partecipazione con voto favorevole a reiterate delibere di ripartizione delle spese condominiali straordinarie, o, per l'effetto, l'acquiescenza alla concreta attuazione di tali delibere.
Ciò aveva posto un problema sulla forma scritta ad substantiam delle tabelle millesimali, laddove richiamate dall'articolo 1138 codice civile e 68 delle disposizioni di attuazione al codice civile (secondo il regime preesistente alla riforma del 2013).
L'affermazione del principio per il quale la formazione o la modifica delle tabelle millesimali non potesse avvenire per fatti concludenti, aveva poi determinato, sul piano argomentativo, un dubbio giuridico sulle modalità di approvazione delle medesime. In altri termini, sarebbe bastata la maggioranza segnata dall'articolo 1138 codice civile, oppure occorreva pur sempre la unanimità dei consensi?
Con la sentenza nr 18477 del 09 agosto 2010 la Corte di Cassazione, Sezioni Unite, ritorna ad occuparsi dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali, affermando che tale atto, al pari di quello di revisione delle medesime, non ha natura negoziale.
Pur condividendosi l'avviso che la tabella millesimale serva solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condòmini, si perviene alla conclusione della relativa natura meramente “valutativa”, ritenuta inidonea, in quanto tale, ad alterare la reale consistenza dei diritti reali di cui sono titolari gli stessi condòmini.
Per cui le tabelle millesimali – così viene statuito - non devono essere approvate con il consenso unanime dei condòmini, ritenendosi sufficiente l'approvazione da parte dell'assemblea dei condòmini, con la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, comma II, codice civile.
Ciò non vuol dire però che non debbano essere rispettate le “forme” della approvazione mutuate dal codice civile, ovvero che sia ritornato in auge il principio della facta concludentia per disporne la relativa formazione o modifica. Anzi, tutt'altro. In punto, i giudici di legittimità - con la pronuncia pubblicata in data 15 ottobre 2019 nr 26042 (pur definendo un caso “ante riforma”) – hanno affermato un altro principio di carattere generale, in tema, rilevando che: “..se è vero che le tabelle possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti, non è vero che, anche in caso di approvazione delle sole tabelle, non vadano rispettate le norme in tema di forma del regolamento sia in ordine alle tabelle in senso stretto sia in ordine al loro atto approvativo costituito da delibera dell'assemblea, che debbono rivestire la forma scritta ad substantiam”.
Si precisa, inoltre, che quanto innanzi delibato non investe l'altra questione della forma di cui alla “diversa convenzione” segnata dall'articolo 1123 codice civile. La quale, come chiarito dalla stessa giurisprudenza di legittimità, comporta la riparazione in via non negoziale tra gli interessati, in deroga rispetto a quella legale da stabilita, per l'appunto, dalle preesistenti tabelle millesimali (recentemente, tra le tante, Corte di Cassazione 23688 del 06 novembre 2014; 27233 del 04/12/2013).