Quote non dovute se manca il sì dell’assemblea ai lavori

Il pagamento delle quote che il condomino esegua in favore del condominio prima di una completa e definitiva deliberazione di approvazione dell'intervento di manutenzione straordinaria ben può configurare, un pagamento indebito (Cassazione, sentenza n. 25839/2019) .
La vicenda ha riguardato un Autoparco, proprietario di locali compresi nel condominio, che aveva richiesto la restituzione di una ingente somma, versata a titolo di contributo, inerente ai lavori di manutenzione straordinaria del passaggio pedonale esterno di accesso ai portoni, deducendo che l'assemblea non aveva approvato l'intervento, ma soltanto dato mandato ad una commissione tecnica di valutare ed approvare lo stesso, indicando l'importo massimo di spesa e prescrivendo criteri sulla scelta dell'impresa appaltatrice.
La domanda di restituzione, accolta dal Tribunale, era stata respinta dalla Corte di Appello e l'Autoparco proponeva il ricorso in Cassazione, che è stato accolto.
Precisano i supremi giudici che è pacifico che occorra l'autorizzazione dell'assemblea (o, comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell'articolo 1135 codice civile, comma 1, n. 4, e con la maggioranza prescritta dall'articolo 1136 codice civile, comma 4, per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale. In difetto di preventiva approvazione assembleare dei lavori (e al di fuori del caso dell'urgenza) non sussiste il diritto dell'amministratore del condomino a pretendere la riscossione dei relativi contributi dai singoli condomini.
La delibera assembleare deve determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa.
Solo così la delibera di approvazione assume rilievo ai fini dell'insorgenza del debito e, quindi, dell'esigibilità del credito vantato dalla gestione condominiale non svolgendo tale funzione, invece, una deliberazione “programmatica” e “preparatoria”.
Nella fattispecie in esame, la delibera adottata dall'assemblea non poteva spiegarsi come definitiva autorizzazione dell'assemblea, ai sensi dell'articolo 1135 cit., delle riparazioni straordinarie in quanto priva degli elementi indicati e, pertanto, non poteva assumere valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione in capo a ciascun condomino.
Per tali motivi il versamento eseguito dal condomino in favore del condominio prima che fosse stato individuabile, nei termini indicati, una completa e definitiva deliberazione di approvazione dell'intervento di manutenzione straordinaria è stato configurato un pagamento indebito “fin dall'inizio” (articolo 2033 codice civile).