Condominio

Prescrizione «lunga» per le spese straordinarie del condominio

di Giovanni Iaria

La prescrizione, come statuito dall'articolo 2935 del Codice civile, comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere. I diritti, salvi i casi in cui la legge dispone diversamente si estinguono per prescrizione con il decorso di dieci anni (articolo 2946 del codice civile), mentre si prescrivono in cinque anni gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi (articolo 2948 n. 4 del codice civile).
Per quanto riguarda gli oneri condominiali, l'individuazione dei termini e della decorrenza della prescrizione è una delle tante questioni dibattute nell'ambito della vita condominiale che spesso finiscono nelle aule giudiziarie.
L'occasione per affrontare la questione ci viene fornita dal Tribunale di Ravenna (sentenza nr. 653/2019, pubblicata il 18 giugno 2019, Giudice Dott. Massimo Vicini) che si è pronunciato sulla domanda giudiziale promossa da tre condòmini, la prima proprietaria di un appartamento e le altre due comproprietari di un altro appartamento, entrambi facenti parte di un condominio, con la quale veniva richiesto al Tribunale di dichiarare l'intervenuta prescrizione di un credito avente ad oggetto oneri condominiali che era stato richiesto loro con una lettera raccomandata dal legale del condominio. Secondo le attrici, le somme richieste riguardavano lavori straordinari di rifacimento dell'ingresso del condominio, il cui bilancio consuntivo e il relativo stato di ripartizione era stato annullato dal Tribunale a seguito dell'impugnazione, da parte delle stesse attrici, della delibera di approvazione del suddetto bilancio. Pertanto, queste ultime eccepivano la prescrizione quinquennale del credito richiesto dal condominio, sostenendo l'applicazione al caso di specie dell'art. 2948 n. 4 del codice civile.
Con la sentenza in commento il Tribunale, dopo aver escluso l'intervenuta maturazione della prescrizione del credito relativo alle spese straordinarie, ha rigettato la domanda delle attrice, rilevando che degli oneri condominiali per i quali era stato richiesto il pagamento, solo una parte era relativa a lavori di natura straordinaria, mentre l'altra parte riguardava la gestione ordinaria del condominio e ribadito che per quanto riguarda il termine di prescrizione la regola di cui all'art. 2948, n. 4 codice civile può applicarsi esclusivamente alle spese condominiali fisse, come quelle di pulizia o di manutenzione ordinaria, che rivestono natura periodica, trattandosi di obbligazioni che si rinnovano di anno in anno o in termini più brevi, mentre tutte le spese relative a lavori di manutenzione straordinaria, in virtù del loro carattere occasionale, legato ad una contingenza della parte comune da preservare, costituiscono normali crediti assoggettati all'ordinario regime di prescrizione decennale ( Cass. 05/11/1992 n. 11981; Cass. 28/02/2002 n. 12596; Cass. 25/02/2014 n. 4489; Trib. Roma 22/09/2015 n. 18826). In merito alla decorrenza del termine di prescrizione, ha concluso il Tribunale, essa inizia dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, che costituisce il titolo nei confronti del singolo condòmino (Cass. 05/11/1992 n. 11981; Cass. 25/02/2014 n. 4489).

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