L’erede non può invocare la mancata convocazione se non ha comunicato la successione

L'amministratore, a norma dell'articolo 1130 nr 6 c.p.c., cura la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.
In caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni da parte dei condòmini, l'amministratore può richiedere con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, questi è in grado di acquisire le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.
L'adattamento delle superiori previsioni normative ai casi concreti non è però dei più semplici. Si pensi al caso in cui l'inerzia sia da addebitare ai chiamati all'eredità, specie nel caso in cui non sia ancora avvenuta alcuna denuncia di successione.
Sul caso è intervenuto il Tribunale di Salerno con Sentenza n. 199/2019 , il quale ha statuito il seguente principio: «Deve osservarsi sul punto che è onere dell'erede comunicare all'amministratore del Condominio il decesso del condomino e l'accettazione dell'eredità, con conseguente assunzione dei diritti e degli obblighi condominiali, atteso che, in assenza di tale comunicazione, l'erede non può contestare il vizio di omessa convocazione all'assemblea condominiale, per come effettuata dall'amministratore sulla base dei dati in suo possesso, né il provvedimento monitorio richiesto per mancato pagamento di oneri condominiali».
Con i dovuti accorgimenti, rispetto le vicende successorie, il Tribunale campano aderisce alla tesi della cosiddetta “apparenza affievolita”, secondo la quale la diligenza dell'amministratore di accertare la titolarità della res finisce al punto in cui deve iniziare quella dei nuovi titolari. E segnatamente: «una volta istituito il Registro dell'anagrafe condominiale e subordinato l'acquisto dello status di condomino all'adempimento integrativo della pubblicità notizia, non può non risultare ragionevole tutelare la buona fede dell'amministratore, che, in mancanza di comunicazioni contrarie, presuma che condomino sia ancora il cedente anziché il cessionario. Questo rilievo finisce per riaprire i margini di operatività del c.d. principio dell'apparenza in ambito condominiale» (M. DE TILLA, L'anagrafe condominiale. Un registro che può incidere sul principio dell'apparenza del diritto, in Ilsole24ore, 12 marzo 2013).