Paga l’Imu l’area pertinenziale del condominio

Spesso, accanto al fabbricato condominiale, abbiamo un'area circostante che può essere utilizzata per gli usi più disparati, come parcheggio per le autovetture, come "verde condominiale" o come luogo di aggregazione e di svago per i figli. Ci si chiede se questa area comune debba essere assoggettata al pagamento delle imposte e, in primo luogo, dell'ICI/IMU. Quando ci viene notificato un avviso di accertamento, prima entriamo nel panico, poi pensiamo alla classica "cartella pazza". Il contribuente, il più delle volte, è sicuro del fatto proprio, sa di aver pagato le tasse e non si spiega per quale motivo il Fisco si ostini a perseguitarlo. Non ci si rende conto che la normativa fiscale è particolarmente farraginosa e piena di adempimenti e cavilli di varia natura che rendono facile lo scivolone sulla classica buccia di banana. Non basta pagare le tasse, occorre rispettare anche le procedure. Il caso in esame è emblematico e, alla resa dei conti, il contribuente viene "bacchettato" perché, a quanto pare, ha omesso di dichiarare l'esistenza del rapporto pertinenziale tra il fabbricato e l'area circostante.

Scatta l'accertamento ICI
Il Comune emette degli avvisi di accertamento contestando il mancato versamento dell'ICI relativa alle annualità dal 2008 al 2011; a finire sotto la scure del Fisco è un'area condominiale adibita a giardino-verde. L'accertamento si basa sul presupposto che il giardino appartenga in comproprietà indivisa fra tutti i condomini e, di conseguenza, che questi debbano versare le tasse. La CTP (Commissione Tributaria Provinciale) accoglie il ricorso del contribuente; la CTR (Commissione Tributaria Regionale) respinge l'appello dell'amministrazione comunale e conferma il verdetto di primo grado. Il Comune propone ricorso per cassazione.

Si tratta di una pertinenza?
Il Comune difende il proprio operato ed impugna la decisione della CTR. Secondo l'amministrazione comunale il tributo comunale sarebbe dovuto in quanto il bene finito sotto la lente del fisco sarebbe un'area edificabile. Il contribuente, per avvalersi dell'agevolazione ICI, avrebbe dovuto dimostrare l'esistenza di un rapporto di pertinenzialità tra il fabbricato (bene principale) e l'area (asseritamente pertinenziale).

L'amministrazione: perché l'imposta è dovuta
Il Comune chiarisce la propria posizione e perché ha assoggettato il bene ad imposta. L'avviso di accertamento trova il proprio fondamento nel Dlgs 504/1992. In particolare, l'art. 1, comma 2, del decreto, fissa il presupposto applicativo dell'ICI: il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e terreni agricoli.
L'art. 2 detta le nozioni di:
(a) fabbricato (comma 1, lett. a) inteso come "l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato la parte occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza...";
(b) area fabbricabile (comma 1, lett. b) intesa come "area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione...",
(c) terreno agricolo (comma 1, lett. c) come il terreno adibito all'esercizio delle attività indicate nell'articolo 2135 del codice civile, ovvero la coltivazione del fondo, selvicoltura, l'allevamento di animali e attività connesse.

L'irrilevanza della destinazione
Il problema di fondo non è la destinazione urbanistica dell'immobile quanto l'esistenza di un eventuale rapporto pertinenziale con il fabbricato. Ove tale rapporto non esiste, l'area viene comunque assoggettata ad imposta. Sotto questo profilo, la destinazione urbanistica del bene può influire, al massimo, sul valore dell'immobile e, conseguentemente, sull'importo delle tasse ma non sulla debenza della tassazione. A questo punto occorre stabilire cosa si intenda per "pertinenza".

Cosa si intende per pertinenza
Il concetto di pertinenza richiede particolare attenzione in quanto può assumere un contenuto diverso a secondo che si parli di "pertinenza civile", "pertinenza urbanistica" ovvero di "pertinenza fiscale".

La pertinenza civile (artt. 817 e segg. cod. civ.)
La pertinenza civile è disciplinata dagli articoli 817 e segg. del codice civile.
""Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa (articolo 817, primo comma). La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima (articolo 817, secondo comma)". La pertinenza civilistica, quindi, ricorre nell'ipotesi in cui un bene sia posto a servizio di un altro al fine di migliorarne la funzionalità, il valore e le condizioni d'uso. Il bene pertinenziale, sotto questo profilo, non costituisce un manufatto autonomo e perde la propria individualità.

La pertinenza urbanistica (art. 3, Dpr 380/2001)
La pertinenza urbanistica è disciplinata dal Testo Unico dell'edilizia (art. 3, comma 1, lett. e) e differisce da quella civilistica essendo caratterizzata dai seguenti elementi:
a. un nesso strumentale e funzionale con il bene principale preesistente edificato legittimamente;
b. un carattere durevole;
c. una ridotta dimensione che non comporti una modifica significativa dell'assetto del territorio;
d. l'assenza di una funzione autonoma;
e. l'assenza di un autonomo valore di mercato.

La pertinenza fiscale
Non abbiamo una norma precisa che fornisca la nozione di pertinenza fiscale. Il regine fiscale delle pertinenze assume rilievo principalmente quando entrano in gioco delle agevolazioni, basti pensare agli "sconti" per l'acquisto della prima casa o alle agevolazioni concesse per l'ICI/IMU. Ai fini dell'ICI si segue il concetto fissato dall'art. 817 cod. civ. per cui l'area funzionalmente collegata al fabbricato non è soggetto ad una autonoma valutazione e segue il regime del bene principale.

Il parere della Cassazione
La Corte di Cassazione, Sez. VI (tributaria), con l'ord. n. 23439 del 19 settembre 2019, precisa che il regime delle pertinenze è applicabile solo ove, in concreto, sia stata verificata l'esistenza dei requisiti previsti dal codice civile (articolo 817 del codice civile) ovvero la destinazione del bene accessorio ad ornamento del bene principale (elemento oggettivo) e la volontà di creare un vincolo durevole (criterio soggettivo). Tale verifica, però, rientra nelle competenze esclusive del giudice di merito (nel caso in esame della Commissione Tributaria Provinciale e Regionale) ed è quindi sottratto alla valutazione della Cassazione. In parole semplici, la Cassazione non può sindacare la decisione del giudice di merito sull'esistenza (o meno) del rapporto pertinenziale.

A chi spetta l'onere della prova?
La Cassazione affronta anche il problema dell'onere probatorio. Sottolinea, al riguardo, che, ove l'esistenza del rapporto pertinenziale comporti uno sgravio fiscale, l'onere della prova graverà sul contribuente. Precisa che il giudice deve valutare con particolare rigore tale prova e deve stabilire se il rapporto di pertinenzialità risponde ad esigenze reali e concrete e non rappresenti solo un mezzo per eludere le imposte.
In proposito il giudice sottolinea due elementi:
- l'esistenza del vincolo pertinenziale richiede che il bene non possa essere diversamente utilizzato senza una radicale trasformazione; diversamente il proprietario potrebbe mutare la destinazione con estrema facilità sottraendosi al pagamento delle imposte;
- i dati catastali sono ininfluenti rappresentando solo un dato esclusivamente formale.

La causa viene rimessa al giudice di rinvio
Nel caso in esame la CTR non ha tenuto conto degli oneri probatori posti a carico del contribuente.
La Cassazione ha più volte affermato (Cass., Sez. 6 - 5, ord. 24 luglio 2012, n. 13017; Cass., sent. n. 27573/2018; sent. n. 9790/2017; sent. n. 2901/2017; sent. n. 6139 /2016; sent. n. 25027/2009 e sent. n. 19639/2009) che, in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), il contribuente ha l'obbligo di dichiarare l'esistenza del vincolo pertinenziale già in fase di dichiarazione non potendo chiedere l'esenzione solo in fase di accertamento. In parole diverse, occorre "giocare d'anticipo" ed evitare che il Fisco effettui l'accertamento in quanto, in seguito, i giochi sono fatti e sarà difficile che l'Erario torni sui propri passi.