Rapporto di mandato e diritto dei condòmini di consultare i documenti

L'amministratore di condominio è legato all'edificio da lui amministrato da un rapporto di mandato.
In virtù di questo legame, nei rapporti tra condomini e amministratore sono applicabili, in quanto compatibili, le norme dettate dagli artt. 1703 ss. c.c. Ciò significa che ex art. 1713 c.c, è tenuto all'obbligo di rendere al mandante conto del suo operato.
Il diritto di consultazione dei documenti dello stabile, principalmente quelli contabili, è pieno e assoluto prima della riunione di condominio deputata a approvare il bilancio consuntivo: il libero accesso ai documenti contabili è necessario per esprimere la propria opinione in assemblea; fuori da questo periodo, il mandatario può rilevare che la richiesta -e la sua conseguente evasione- sono d'ostacolo allo svolgimento della sua attività, potendo non ottemperarvi nell'immediato (Cass. n. 15159/2001).
Le richieste di visione o copia dei documenti devono rispettare il principio della correttezza ex art. 1175 Cc (Cass. n. 12579/2017; Cass. n. 19799/2014).
Secondo la Suprema Corte, il mandatario dello stabile <<è tenuto a permettere ai condòmini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile …>> (Cass. n. 16677/2018).
Il principio è stato ripreso e nuovamente affermato dal Tribunale di Roma con la decisione del 17 settembre 2019
Si rende inoltre necessario che la medesima documentazione sia messa a disposizione di tali documenti. Ai sensi dell'art. 1129, secondo comma, c.c. <<contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata>>.
Il diritto di accesso è confermato dall'art. 1130 bis c.c. dove si specifica che <<i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.>>
In generale, anche in tema di comunione, la Cassazione, con la sentenza n. 19210/2011 aveva affermato il principio di diritto secondo cui <<In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti>>