Condominio

Il locatario di una casa in leasing non può impugnare le delibere del condominio

di Anna Nicola

Il Tribunale di Treviso con la decisione del 19 febbraio 2019 si è pronunciato in tema di legittimazione attiva del soggetto che detiene l'immobile a titolo di leasing a promuovere l'azione di impugnazione delle delibere assembleari di condominio.
Nel caso di specie, si trattava delle decisioni dell'edificio di instaurare il contenzioso nei confronti dell'impresa costruttrice dell'edificio. La locataria chiedeva in giudizio che ne venisse accertata la nullità «nella parte in cui esse hanno posto a carico della società attrice spese, di qualsiasi genere, relative a dette azioni giudiziarie».
L'attrice riteneva di essere titolata in ragione del fatto che aveva dato il proprio dissenso alle liti ex art. 1132 c.c. in qualità di utilizzatrice in leasing dell'immobile. Questa manifestazione di volontà era stata successivamente fatta propria dal proprietario dell'unità immobiliare nonché di aver riscattato l'immobile nel corso del giudizio dal medesimo instaurato
L'autorità giudiziaria ha deciso la vertenza in punto legittimazione attiva e ha evidenziato che se anche il condominio non avesse sollevato la relativa eccezione trattasi di questione che può essere rilevata d'ufficio e che può essere fatta oggetto di pronuncia in ogni stato e grado del giudizio (Cass., n. 2951/2016).
Peraltro, si legge in sentenza che quando le deliberazioni sono state assunte, l'attrice era semplicemente utilizzatrice dell'immobile in leasing, e non titolare del diritto di proprietà. Da queste osservazioni è discesa la pronuncia in termini di assenza di legittimazione a promuovere l'impugnazione, non avendo la posizione di condomina.
Leggendo il tenore dell'art. 1137 c.c., se le decisioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, va da sé che solo chi è condomino può agire per la loro impugnativa, ove in violazione di norme di legge e/o di regolamento.
Si ha quindi un parallelismo tra l'utilizzatore di immobile in leasing e il conduttore, sulla cui base solo nel caso previsto dall'art. 10, comma 1 legge n. 392/1978 è permesso al locatario di impugnare la decisione dell'assise dell'edificio quando riguarda le spese di riscaldamento e condizionamento.
Si precisa che questa normativa si qualifica come fattispecie speciale rispetto all'ordinaria disciplina, e di conseguenza non è passibile di interpretazione estensiva (Cass., n. 8755/1993).
Il Tribunale osserva che «All'utilizzatore di un'unità immobiliare in leasing non spetta il generale potere ex art. 1137 c.c. di impugnare le deliberazioni condominiali, essendo lo stesso titolare non di un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un contratto ad effetti obbligatori, che rimette il perfezionamento dell'effetto traslativo ad una futura manifestazione unilaterale di volontà del conduttore».
Se l'utilizzatrice agisce quale condomina, partecipando alle assemblee, non è comunque mai condomina sino a quando non riscatta il bene: la proprietà resta in capo al concedente, al pari dei poteri a questa collegati.
Come più volte affermato dalla giurisprudenza, per il condominio non ha luogo il principio dell'apparenza del diritto (Cass., n. 8824/2015).
Infine per l'affermato dissenso alle liti ex art. 1132 c.c. e sua ratifica, la questione non assume rilievo in quanto l'espressione del dissenso da parte del proprietario non era attinente alle decisioni impugnate dall'attrice
Ed ancora «la circostanza che nelle more del giudizio la società attrice sia divenuta proprietaria dell'unità immobiliare è del tutto irrilevante: la predetta società, non avendo la qualità di condomina, era priva di legittimazione sin dal momento in cui ha manifestato il dissenso ex art. 1132 c.c. sia successivamente quando ha impugnato le delibere in oggetto».
In termini conclusivi «l'utilizzatore di un immobile in leasing non è legittimato a impugnare le delibere condominiali poiché non riveste le status di condomino, e ciò anche nell'ipotesi in cui riscatti successivamente il bene e ne divenga proprietario in pendenza dell'impugnativa».

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