L’attività di bed and breakfast non sana il reato edilizio

ll fenomeno delle attività di “B&B” all'interno dei condomini è in rapido sviluppo e risponde all'esigenza di valorizzare il patrimonio immobiliare che, se, complici la perdurante crisi economica e il declino demografico, non è utilizzato, incorre in rapido degrado. Inoltre non bisogna dimenticare che tale attività permette ai proprietari di recuperare le spese degli immobili, di svolgere un'attività lavorativa e di costruire un volano per l‘economia di zone altrimenti abbandonate.
L'attività di “B&B” , regolata dalle leggi regionale , normalmente non è vietata dal regolamento condominiale, spesso redatto in epoche risalenti in cui il fenomeno era ignoto, e neppure , secondo la sentenza n. 369/2008 della Corte Costituzionale, la legge regionale può sottoporla al vincolo della previa approvazione assembleare . La Corte Costituzionale infatti afferma che la legge regionale non può incidere sul codice civile, legge statale, e sul rapporto civilistico tra condòmini e il condominio , finalizzato a tutelare il bene giuridico del decoro e della quiete nel condominio.
Tuttavia è indubbio che l'attività di “B&B”, finalizzata ad essere utilizzata per soggiorni brevissimi, altera, di fatto, la vita nel condominio, nato per una vita continua tra condòmini stanziali , perché introduce innegabili situazioni di frizione nella vita quotidiana. Basti a pensare ai reclami giornalieri presentati dai condòmini all'amministratore per quanto riguarda i rumori, l'identificazione e l'inciviltà gli ospiti, il deposito incontrollato dei rifiuti, gli odori e le liti che originano dall'uso del “B&B”. Ma in ogni caso la normativa regionale che consente l'attività non sana le violazioni edilizie commesse per esercitarla.
E' questa la conclusione della Corte di Cassazione (sentenza 36213/2019) che ha dichiarato inammissibile il ricorso avverso il sequestro preventivo di un complesso edilizio, in cui erano inserite costruzioni in cui si esercitava l'attività di “B&B”. Il sequestro preventivo era stato emesso per la lottizzazione abusiva (art. 44 del DPR n. 380/2011) di terreni di circa 30.000 mq., in cui erano inseriti degli immobili. La difesa dei ricorrenti sosteneva l'insussistenza della contravvenzione in quanto negli immobili si svolgeva l'attività di “B&B” , che era autorizzata dalla legge regionale pugliese, la quale consentiva l'attività in immobili preesistenti nelle zone agricole, senza che ciò comportasse una modifica nell'uso . La Corte di Cassazione , invece, ritiene esistente il reato di lottizzazione abusiva che comporta, in realtà, una trasformazione urbanistica ed edilizia dei terreni e degli immobili, in violazione delle norme previste dagli strumenti urbanistici. La Corte afferma l'infondatezza della difesa che richiama la normativa regionale in materia di “B&B”, Invero tale normativa non deroga agli strumenti edilizi vigenti, poiché la legge regionale non modifica la normativa edilizia, ma si limita a dettare norme sulla disciplina delle strutture ricettive , delle attività turistiche ad uso pubblico gestite in regime di concessione e delle associazioni senza scopo di lucro. La disciplina regionale, pertanto, riguarda l'attività ricettiva , esercitabile in residenze turistiche, in residence, in case o appartamenti per vacanza , ma afferma che l'utilizzo di tali immobili non comporta modificazioni di destinazione d'uso ai fini urbanistici. La creazione di tali “B&B” deve essere conforme agli strumenti urbanistici vigenti, deve valorizzare e migliorare l'utilizzazione del patrimonio immobiliare esistente e non crearne uno abusivo, interpretando estensivamente la normativa regionale . Tra l'altro la Corte afferma che nel caso trattato , rispetto alla dedotta attività di “B&B”, rivendicata dal ricorrente, a fronte di un complesso ed unitario intervento edilizio , articolato anche con la creazione di servizi accessori per la clientela , non risulta che le attività edilizie compiute rispondano, per la loro complessità e vastità, alla attività come regolata dalla legge regionale , ma in verità ne costituiscano un illecito ampliamento, mascherato da attività consentita. Giulio Benedetti