Il giudice nomina un curatore speciale se manca l'amministratore di condominio

In alcuni casi il compito di nominare l'amministratore di condominio viene affidato al Giudice. Un caso particolare di nomina si verifica quando essa viene effettuata per assegnare la gestione di beni non rientranti: tra quelli obbligati a costituirsi in condominio oppure tra quelli per cui non sia stata affidata ad un amministratore la gestione dei beni in comune. Analizziamo un caso accaduto, per tracciare le modalità operative da attuare nella circostanza in cui siano coinvolti proprietari di beni in condominio e questi non abbiano delegato l'amministrazione ad uno o più partecipanti, oppure a un estraneo, come previsto dall'art. 1106 e 1129 del codice civile.
L'istanza per la nomina del curatore speciale deve essere proposta al giudice di pace o al presidente dell'ufficio giudiziario davanti al quale s'intende proporre la causa, così nella procedura analizzata nel rispetto del disposto di cui all'art. 80 c.p.c., l'istante si rivolgeva al giudice di pace per chiedere la nomina di un amministratore che rappresentasse tutti i comproprietari nella causa che sarebbe stata intentata nei loro confronti. La controversia introdotta dalla parte istante riguardava la richiesta di risarcimento per danni subiti a seguito di un sinistro accaduto all'interno dell'area di proprietà comune. Inizialmente il richiedente si era rivolto ai singoli proprietari, invitandoli senza esito alla negoziazione assistita, procedendo poi con l'azione giudiziaria finalizzata ad ottenere la quantificazione e ristoro dei danni subiti. La nomina di un curatore speciale per il condominio veniva richiesta proprio per rappresentare il convenuto condominio nella controversia che la parte intendeva introdurre avanti al giudice di pace.
Accolta l'istanza il giudice di pace nominava un professionista per rappresentare il condominio nell'annunciato procedimento, in attesa di nomina di amministratore. Un compito specifico quindi finalizzato a quel contenzioso, che non obbligava il professionista a farsi carico della gestione del condominio, come accade nel caso in cui la nomina dell'amministratore sia conseguente al ricorso presentato al presidente del tribunale ai sensi dell'art. 59 delle disposizioni attuative del c.c..
Ricevuta la notifica di nomina il curatore speciale deve, come prevede l'art. 65 delle disposizioni attuative del c.c., convocare senza indugio l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite, da tenere nella comparizione per loro conto. L'assemblea diventa necessaria anche per deliberare la nomina di un legale e per la costituzione del fondo cassa necessario a sostenere tutte le spese della procedura ai fini della costituzione in giudizio dei condomini.
L'eventuale nomina di un amministratore comporterà l'estinzione dei poteri rappresentativi conferiti al curatore speciale, che verranno a concentrarsi in capo all'amministratore designato venendo meno la ratio stessa dell'esistenza del curatore, senza necessità di ulteriore provvedimento da parte dell'assemblea e del giudice e le azioni già instaurate continueranno nella persona del designato. Fino alla nomina dell'amministratore, il curatore speciale resta in carica fino al termine della causa ed esaurita la stessa, e, a differenza degli altri ausiliari, non deve rendere il conto del suo operato al giudice che lo ha nominato, bensì soltanto al condominio o ai suoi singoli condomini, in virtù del rapporto di rappresentanza costituito ex lege con la conseguenza che, la richiesta del compenso e del rimborso delle spese non potrà che essere avanzata nei confronti dell'assemblea dei condomini e in caso di contrasto, l'istanza liquidazione dovrà essere inoltrata al giudice competente per valore, senza che possa stabilirsi alcun criterio di collegamento con l'ufficio che lo ha nominato (Cass. sent. n.20679/2006). Il curatore speciale, nominato in base all'art. 65 delle disposizioni di attuazione del codice civile, per il caso che manchi il legale rappresentante dei condomini e che occorra iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti ad un condominio, assume la veste di mandatario di coloro nel cui interesse è nominato e non quella di ausiliario del giudice. Ne deriva che, qualora detto curatore, espletato l'incarico e richiesto inutilmente il pagamento del compenso al condominio, agisca nei confronti di un condomino, quale coobbligato solidale al suo pagamento.
Il caso analizzato si concludeva con accordo transattivo tra le parti, autorizzato dall'assemblea dei condomini nella quale veniva approvato anche il compenso del curatore speciale e che era stata preventivamente convocata rispettando le prescrizioni normative in materia (art. 66 disp.att.c.c.).
La gestione della controversia in rappresentanza del condominio deve sempre essere condotta nel rispetto delle decisioni dell'assemblea dei condomini, nei limiti del mandato e del potere discrezionale in essa conferito, a prescindere che il professionista agisca in veste di curatore speciale piuttosto che di amministratore del condominio. Pertanto anche nella particolare procedura, in cui il professionista agisce in veste di curatore speciale, potrebbe rendersi indispensabile convocare più volte l'assemblea dei proprietari, in modo che dopo la prima assemblea in cui hanno impartito le istruzioni per la conduzione della lite possano intervenire per delineare le fasi per il proseguimento della stessa oppure autorizzare l'eventuale transazione per la sua conclusione.