Condominio

Danni causati dal venditore al condominio: non li paga il nuovo proprietario

di Giovanni Iaria

Uno dei motivi di maggiore litigiosità tra venditore ed acquirente di immobili facenti parte di edifici condominiali è quello relativo all'individuazione del criterio temporale di imputazione delle spese derivanti da danni provocati dal condominio ad un condòmino o ad un terzo prima della vendita e del soggetto obbligato al pagamento.
A tal fine occorre fare riferimento al momento in cui si verifica l'evento dannoso o al momento in cui la spesa viene approvata dall'assemblea condominiale?
Nessuna indicazione in merito si rinviene nell'articolo 63, commi 4 e 5 delle disposizioni attuazione del codice civile secondo il quale «Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
Sulla questione, di notevole interesse, si è pronunciato di recente il Tribunale di Roma, Sezione Quinta, con la sentenza n. 12290/2019, Giudice Lorenzo Pontecorvo.
Il caso esaminato dal Tribunale nasce dall'opposizione a decreto ingiuntivo promossa innanzi al Giudice di Pace da un condòmino al quale era stato ingiunto il pagamento di una somma di denaro a titolo di oneri condominiali non versati. Nella somma ingiunta erano comprese anche spese derivanti da una sentenza di condanna emessa nei confronti del condominio a titolo di risarcimento dei danni causati all'appartamento di un condòmino da numerose infiltrazioni provenienti dal terrazzo condominiale.
Il condòmino, premettendo di essere stato proprietario di un appartamento sito all'interno dell'edificio condominale e averlo successivamente ceduto a terzi, eccepiva la carenza di legittimazione passiva, evidenziando che il momento costitutivo dell'obbligazione relativo alle spese condominiali ingiunte era successivo alla vendita dell'immobile di sua proprietà e che al momento dell'alienazione non vi erano pendenze a suo carico. Inoltre, il condòmino eccepiva l'illegittimità del decreto ingiuntivo in quanto ai sensi dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile poteva essere richiesto solo nei confronti del soggetto che era condòmino al momento della proposizione del ricorso monitorio.
Il condominio, nel costituirsi in giudizio, chiedeva il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo, sostenendo che l'importo richiesto riguardava somme a titolo di risarcimento dei danni causati a terzi per responsabilità da cose in custodia ex articolo 2051 del codice civile e che al momento del verificarsi dell'evento dannoso il proprietario dell'immobile era il soggetto nei confronti del quale era stato richiesto ed ottenuto il decreto ingiuntivo.
L'opposizione veniva rigettata dal Giudice di Pace, il quale rilevava che il danno accertato era antecedente alla vendita dell'immobile. La sentenza di primo grado è stata confermata dal Tribunale in sede di appello promosso dal condòmino.
Secondo il Tribunale capitolino, costituisce debito di valore il risarcimento del danno da fatto illecito e gli interessi e la svalutazione, nel caso di ritardo nel pagamento, non costituiscono un autonomo diritto del creditore, svolgendo, invece, una funzione compensativa tendente a reintegrare il patrimonio del soggetto danneggiato, qual era all'epoca del prodursi del danno e la loro attribuzione costituisce una mera modalità o tecnica liquidatoria.
Il soggetto debitore, ha continuato il Tribunale, deve essere individuato al momento della verificazione dell'evento dannoso la cui responsabilità, nel caso esaminato, deriva da danno cagionato da cosa in custodia (articolo 2051 del codice civile) e che, al momento del verificarsi del danno proprietario dell'immobile era il soggetto ingiunto.
Pertanto, ha concluso il Tribunale, il Giudice di Pace ha correttamente applicato il principio affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 15309/2011, secondo il quale, nel caso di vendita di un immobile di proprietà esclusiva in condominio, nel quale siano stati deliberate spese per danni già cagionati a un singolo condòmino, al fine di identificare il soggetto obbligato al pagamento delle spese condominiali occorre fare riferimento al momento in cui è sorta la fattispecie causativa del danno al singolo condòmino e sia, pertanto, sorta la responsabilità del condominio, di conseguenza l'eventuale successiva approvazione delle relative spese si pone in una prospettiva meramente esecutiva ed esterna rispetto alla già compiuta individuazione della persona dell'obbligato.

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