Sopraelevazione: se non si vede da vicino non è un «pregiudizio estetico»

È illegittima la sopraelevazione che, modificando la linea stilistica del fabbricato, ne diminuisca concretamente il valore economico per il suo aspetto esteriore valutato in base alla visibilità nuova opera. Non vi sarà alcun pregiudizio, dunque, per manufatti che, viste le circostanze, siano assolutamente invisibili ai terzi o visibili in posizioni tanto distanti e particolari da escludere una compromissione estetica.
Ad ogni modo, in caso di accertato e rilevante danno estetico, in esso si riterrà insito quello economico senza necessità di specifica indagine. Lo scrive il Tribunale civile di Roma con sentenza n. 9010 del 30 aprile 2019. Protagonisti, alcuni comproprietari di unità immobiliari che – tra le altre questioni – lamentano la lesione del decoro architettonico del fabbricato conseguente alla sopraelevazione realizzata (per di più con lavori non eseguiti a regola d'arte) dai comproprietari originari con il concorso di altre persone.
Di qui la richiesta, previo accertamento dell'abusiva sopraelevazione, di condanna alla demolizione del nuovo manufatto e al risarcimento dei danni anche non patrimoniali subiti. In subordine, chiedono l'indennità di sopraelevazione.
Pretesa accolta solo in parte: il tribunale, infatti, boccia la domanda di riduzione in pristino e accoglie quella d'indennità. Circa la contestata sopraelevazione, il giudice romano ricorda come per sopraelevazione si intenda «l'intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d'aria soprastante». O ccorre, in sintesi, che si realizzi uno stabile accrescimento di cubatura e di altezza del preesistente fabbricato (calcolata al bordo superiore della linea di gronda o del parapetto piano o della media dei timpani). In sostanza, marca, la sopraelevazione è l'occupazione dell'area comune sovrastante l'ultimo piano – con conseguente maggiore utilizzo dell'area, mediante sfruttamento della colonna – con un altro o più altri piani oppure con una nuova fabbrica, che può consistere anche in materiale diverso da cemento o laterizi, purché sia saldamente e stabilmente ancorata alla superficie di appoggio. E ciò, prosegue, a prescindere dal rapporto con l'altezza precedente dell'edificio.
E allora, anche la costruzione realizzata su terrazza di appartenenza esclusiva al proprietario dell'adiacente appartamento, se la terrazza sia quella dell'ultimo piano o piano attico e assolva da lastrico solare, andrà considerata sopraelevazione e sarà soggetta al relativo regime legale. La sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata – anche per le regole sulle distanze – come nuova costruzione (Cassazione, 15732/2018). E il proprietario dell'ultimo piano o il proprietario esclusivo del lastrico solare possano sempre elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.
In pratica, la legge ha voluto dotare solamente questi soggetti di un'utilizzo particolare dello spazio sovrastante o stabile, che, appartenendo a tutti i condòmini, sarebbe stato disponibile soltanto con il loro consenso. Così, un'eventuale esclusione convenzionale di tale facoltà connessa al diritto di proprietà dell'ultimo piano o del lastrico di copertura, andrà trascritta perché la si possa opporre ai subacquirenti, a meno che al titolo non si faccia espresso riferimento nell'atto di acquisto. La (normale) facoltà di sopraelevare, invece, è preclusa per legge conseguendone il diritto degli altri condòmini di agire per ottenere la demolizione del manufatto eseguito in violazione delle norme statiche o antisismiche, visto il divieto assoluto di sopraelevazione.
Ma i condòmini possono opporsi alla sopraelevazione (con prescrizione ventennale) anche qualora comporti una notevole diminuzione dell'aria o della luce ai piani sottostanti oppure danneggi l'aspetto architettonico dell'edificio. Al riguardo va sottolineato che, secondo la giurisprudenza, le nozioni di aspetto architettonico (limite alle sopraelevazioni) e di decoro architettonico (limite alle innovazioni) sono ben diverse seppur complementari dovendo «anche l'intervento edificatorio in sopraelevazione rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l'originaria fisionomia e alterarne le linee impresse dal progettista» (Cassazione, 17350/2016). In sintesi, essendo l'aspetto architettonico relativo allo stile costruttivo dell'edificio percepibile da chiunque, anche la sola adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile visibilmente diverso da quello della parte preesistente comporta un apprezzabile (e, perciò, sanzionabile) peggioramento dell'aspetto architettonico complessivo.
Di contro, essendo il decoro architettonico tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare, anche una modifica strutturale di modesta consistenza o una aggiunta quantitativa diversa dalla sopraelevazione potranno – pur senza incidere sull'aspetto architettonico – comportare un pregiudizio di altre caratteristiche influenti sulla estetica dello stabile e, quindi, sullo stesso decoro. Tuttavia, l'illegittimità della sopraelevazione esige il verificarsi, per via della modifica della linea stilistica del fabbricato, anche di una concreta diminuzione del suo valore economico in relazione al suo aspetto esteriore «da valutarsi in considerazione della visibilità della nuova opera, tenuto conto che nessun pregiudizio, nel senso indicato, può essere riscontrato in manufatti che, secondo la valutazione di ogni concreta circostanza siano assolutamente invisibili ai terzi, ovvero siano visibili in posizioni tanto distanti e particolari da non lasciar spazio a un'eventuale compromissione estetica». E in caso di accertato rilevante pregiudizio estetico, nello stesso si riterrà insito quello economico, senza necessità di specifica indagine.
Queste, le ragioni per cui, nella vicenda, non avendo la sopraelevazione minato né statica e sicurezza dello stabile, né pregiudicato l'aspetto architettonico e né provocato notevole diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti, viene respinta la domanda di riduzione in pristino ed accolta solo quella di indennità.