Condominio

Per il rimborso delle spese anticipate il condomino deve provarne l’urgenza

di Selene Pascasi

Sì al rimborso delle spese anticipate per interventi sulle parti comuni, se il condomino ne prova l'urgenza. Lo ricorda il Tribunale di Imperia con sentenza n. 312 del 30 aprile 2019. A chiedere di riavere le somme sborsate per il rifacimento del tetto, citando in causa la coppia proprietaria dell'appartamento al pianterreno, è la titolare dell'alloggio sito al primo piano dello stabile. I coniugi, però, si oppongono alla restituzione del danaro: non c'era, a loro avviso, né necessità né urgenza di fare quei lavori. Ma il giudice non concorda, accoglie la richiesta della signora e li condanna a rifonderle, pro quota, il costo delle opere. Intanto, premette, va ricordato che la qualità di condomino – che conferisce il diritto di usare beni comuni – trova fondamento nel fatto che si tratta di parti essenziali per l'esistenza del palazzo e, pertanto, perennemente destinate all'uso e al godimento di tutti i condòmini (Cassazione 6780/2015).
Il condominio, infatti, esiste in ragione della presenza di un fabbricato con parti comuni, indipendentemente dall'approvazione di un regolamento o dalla sua validità. E non occorrono delibere in tal senso perché quando più soggetti costituiscono nel suolo comune (o se l'unico proprietario ceda a terzi dei piani o una porzione di piano esclusivo) si crea automaticamente il frazionamento. Il condominio, poi, che non ha una personalità giuridica distinta rispetto a quella dei singoli condòmini, essendo un ente di gestione, opererà in rappresentanza e nell'interesse comune senza privare i singoli partecipanti del potere di agire, disgiuntamente da chi amministra, per la tutela dei diritti connessi. Così, i beni comuni diventano utilità strumentali al godimento di beni individuali, a differenza di quanto accade nella comunione dove i beni comuni costituiscono l'utilità finale (Cassazione 21015/2011).
Di qui, la distinzione tra le disposizioni rispettivamente applicabili: l'articolo 1134 del Codice civile ai beni comuni per effetto del condominio e l'articolo 1110 del Codice civile ai beni comuni per effetto della comunione. E se il primo prevede la possibilità del rimborso soltanto per le spese urgenti, il secondo lo subordina alla trascuratezza ossia all'inattività dei comunisti. Del resto, costituendo i beni comuni nella comunione l'utilità finale del diritto dei partecipanti, essi – se non vogliono chiedere lo scioglimento – possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio quei beni rappresentano delle utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggiore rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.
Peraltro, anche nel condominio minimo, composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solamente nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza. Un rilievo che consente di risolvere agilmente la lite di Imperia, centrata sulla circostanza che la proprietaria del primo piano aveva provveduto a sue spese a far riparare il tetto e di seguito aveva chiesto il rimborso dei soldi anticipati. Ma ciò (secondo le illazioni di controparte, successivamente smentite dalle carte) senza inviare un preventivo che informasse della decisione e attestasse l'urgenza delle opere. In realtà, le cose erano andate diversamente: la spesa riguardava il tetto, quindi una cosa comune strumentale alla proprietà individuale e, contrariamente a quanto sostenuto dalla coppia, la signora aveva dimostrato l'indifferibilità dell'intervento di rifacimento e ne aveva dato tempestivo avviso. A provarlo? Diversi carteggi: fotografie, deposizioni testimoniali, preventivo ed, infine, l'attestato pagamento dei lavori. Queste, le ragioni della condanna dei consorti al rimborso delle somme anticipate dall'attrice, calcolate sulla base delle ripartizioni millesimali individuate dal consulente tecnico d'ufficio.

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