Affitto, per risolvere il contratto va verificato lo stato dei luoghi

Pagamento dei canoni di affitto e possibilità di sfratto: due aspetti della stessa medaglia contrattuale tra conduttore e locatore. La sentenza del Tribunale di Roma n° 10510 del 2019 ha trattato un caso originato dall'emissione di decreto ingiuntivo con cui era stata accolta la domanda, da parte di un locatore, per il pagamento di euro 23.199,05 a titolo di canoni dovuti per la locazione del proprio immobile.
Il conduttore proponeva opposizione, evidenziando che il 30 settembre 1999 aveva stipulato un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, al quale era subentrato un diverso locatario che, in seguito, avvisava la locatrice della necessità di riconsegnare l'immobile per via di una invasione di acque luride fuoriuscite dal lavello della cucina e propagatesi per tutto l'appartamento. Motivo che non rendeva più fruibile la parte locata.
Dopo la riconsegna delle chiavi, il conduttore comunicava la cessazione del rapporto di locazione all'Agenzia delle Entrate deducendo l'infondatezza della pretesa pecuniaria per intervenuta risoluzione del contratto, il recesso di quest'ultimo dal 29 agosto 2014 senza obbligo del corrispettivo della locazione, la risoluzione del contratto per inadempimento, l'errore dell'indicazione del novembre 2015 quale data di cessazione dell'obbligazione del conduttore di versare il corrispettivo della locazione, l'errore commesso nel quantificare il proprio credito, l'illegittimità dell'aumento I.S.T.A.T. del canone contrattualmente previsto in misura superiore a quella consentita dalla legge e l'illegittimità della richiesta degli oneri condominiali, sia perché in parte relativi a spese straordinarie, di competenza della locatrice, sia perché in parte inerenti al periodo dicembre 2014-novembre 2015, nel quale l'immobile era stato già rilasciato.
Il locatore, costituendosi in giudizio, chiariva che, nel contratto di locazione, era previsto un canone mensile di euro 1.084,56, incrementatosi dal dicembre 2012 ad euro 1.453,27 in conseguenza dell'aumento Istat Canone cessato di pagare dal conduttore, unitamente agli oneri condominiali, dal luglio 2014 e per il quale aveva ricevuto ingiunzione di pagamento al quale era seguita, l'8 settembre 2014, la formalizzazione della disdetta del contratto. Inoltre, il locatore eccepiva l'improcedibilità dell'opposizione per il mancato esperimento del tentativo di mediazione e l'incidenza solo parziale del vizio sull'utilizzabilità del bene, locato per uso diverso dall'abitativo.
Il Tribunale ha ritenuto infondata la deduzione sulla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice. Anche accettando la tesi attorea, non viene meno la necessità dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento. La questione, ad avviso del Tribunale, deve essere risolta in favore della locatrice, alla luce della considerazione che il conduttore non aveva fatto accertare lo stato dei luoghi al fine della individuazione della responsabilità della locatrice nella causazione dell'evento, tenuto conto che il conduttore era già intenzionato a rilasciare anticipatamente l'immobile.
Il Tribunale ha ritenuto che l'allagamento dell'unità immobiliare abbia rappresentato un fondamento dei gravi motivi che l'art. 27, ultimo comma, 1. 392/1978 prevede come causa di recesso dal contratto a prescindere dalla sussistenza di un inadempimento imputabile al locatore. Nel caso di specie, l'allagamento con acque luride ha costituito, pur nell'impossibilità di attribuirne la responsabilità alla locatrice, un elemento tale da indurre gravosa la prosecuzione del contratto, con obbligo di pagamento delle sei mensilità di canone per un importo pari ad euro 6.507,36. Tale canone, non può essere quantificato in misura pari ad euro 1.453,27, come voluto dalla locatrice per via dell'aumento I.S.T.A.T., in quanto è mancata la richiesta anno per anno di aggiornamento del canone-base da parte del locatore.
Per il Tribunale, la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore è stata superata dall'accoglimento della precedente mentre, per quanto riguarda quella inerente il pagamento degli oneri condominiali, l'art. 9,1. 392/1978, il pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due mesi dalla richiesta fattane dal locatore. Il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione, oltre che di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Per cui, nonostante la veridicità della mancata richiesta, da parte del conduttore, prima del giudizio di ottenere una indicazione specifica degli oneri, questa risultava effettuata solo con il ricorso per decreto ingiuntivo, rendendo legittima la sua contestazione in sede di opposizione, non avendo il locatore offerto alcuna dimostrazione della propria pretesa, né replicato circa l'addebito in suo danno di spese per interventi straordinari.
Il Tribunale ha, perciò, accolto parzialmente l'opposizione, revocando il decreto ingiuntivo e accertando in euro 8.676,48 il credito dell'opposta nei confronti dell'opponente, condannando quest'ultimo al pagamento di euro 8.676,48 oltre interessi ed alla refusione delle spese di lite liquidate in euro 2.738,00.