Tutte le liti per il cortile dalle auto ai passaggi

Occupazione del suolo, costruzione di opere “aeree” e, soprattutto, parcheggio dell’auto: sono alcune delle cause di lite più frequenti tra condomini che utilizzano, in modo più o meno regolare, il cortile comune. Si tratta di una materia - regolata dal Codice civile e, in particolare, dall’articolo 1117 sulle parti comuni dell’edificio - che è stata a più riprese oggetto di chiarimenti e precisazioni da parte dei giudici (per le schede riassuntive delle diverse sentenze cliccare qui ).

Il cortile è uno spazio esterno che si trova nell’ambito di un unico edificio condominiale o tra diversi fabbricati confinanti (Consiglio di Stato, decisione 2057/2017). Ha la funzione di dare luce e aria alle unità immobiliari che vi si affacciano ma tutti i condomini devono poterlo usare anche per trarne utilità diverse, senza però alterarne la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti al condominio di farne pari uso, secondo il diritto spettante a ciascuno.

Proprietà comune

Vista la sua particolare funzione, il cortile costituisce oggetto di proprietà comune tra i proprietari dei diversi piani o porzione di piano dello stabile condominiale, sempre che il contrario non risulti dai titoli di acquisto (che possono attribuirli in proprietà esclusiva al singolo condomino) o dall’accertamento della particolare destinazione dei medesimi al servizio di una o più unità immobiliari determinate.

Per il riconoscimento della proprietà collettiva sul cortile, non è necessario dimostrare l’utilità specifica che da esso trae ciascuna unità immobiliare dell’edificio. Al contrario, deve essere dimostrata la destinazione particolare del cortile condominiale al servizio di alcune soltanto delle unità per escludere il diritto di tutti i proprietari sul bene. Non basta, a questo scopo, rilevare la mancata fruizione, da parte delle unità immobiliari prive di affaccio sul cortile, delle utilità di presa d’aria e luce o di accesso, perché queste utilità non esauriscono le potenzialità di sfruttamento del cortile, che riguardano, tra l’altro, il parcheggio di veicoli o il deposito temporaneo di materiali durante i lavori di manutenzione delle singole unità.

Un condomino può aprire nuove vedute sul cortile comune oppure ingrandire o spostare vedute preesistenti, salvo che questa condotta non configuri un uso della cosa comune esorbitante rispetto ai limiti imposti dalla legge (Cassazione, sentenza 19265/2018). Così, i condomini possono, ad esempio, opporsi all’apertura, da parte del proprietario di un negozio con autonomo ingresso sulla pubblica via, di un nuovo accesso fra retrobottega e cortile comune.

L’utilizzo

Il cortile, in assenza di un espresso divieto contenuto nel regolamento condominiale, può essere adibito a parcheggio delle autovetture dei condomini: spetta all’assemblea poi regolamentarne l’uso per assicurare il miglior godimento della cosa comune in capo a tutti i partecipanti, predeterminando le aree a ciò destinate e stabilendo al loro interno le porzioni separate assegnate in via esclusiva a ciascun condomino, purché tutti ne possano fare simile uso.

Deve essere invece escluso il diritto di parcheggiare nel cortile condominiale se la presenza di veicoli in sosta, oltre che rendere scomodo il raggiungimento a piedi delle singole unità immobiliari, impedisca a un condomino di utilizzare il cortile per l’introduzione di automezzi nei vani di sua proprietà posti a pianterreno.

Il parcheggio in cortile può anche essere vietato da un regolamento di natura contrattuale che preveda espressamente che il bene comune debba essere lasciato libero e sgombro: in tal caso, può costituire abuso anche l’occupazione del cortile per pochi minuti, ancor più, comunque, se il parcheggio dell’autovettura si protragga per lunghi periodi di tempo perché, così facendo, viene pregiudicato agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento (Cassazione, ordinanza 7618/2019).

L’uso illegittimo come parcheggio da parte di un condomino autorizza gli altri ad agire anche in giudizio, senza limiti di tempo, lamentando la violazione della destinazione dello spazio comune.

Il parcheggiare irregolarmente la propria auto negli spazi comuni condominiali in modo da impedire agli altri condomini di transitare con il proprio veicolo per uscire sulla via pubblica può addirittura integrare gli estremi del delitto di violenza privata, punibile anche con la reclusione. Attenzione quindi a lasciare l’auto ferma davanti al box del vicino oppure posteggiata nei viali interni del condominio, perché così facendo si costringe qualche altro condomino a tollerare un comportamento che lo porta ad assumere decisioni diverse, come conseguenza dell’impossibilità di far uso della propria auto impedita alla manovra dall’altrui abuso. Non occorrono particolari comportamenti per integrare gli estremi di quella violenza che fa poi scattare la sanzione penale, ma è sufficiente rifiutarsi, una volta che si è invitati a farlo, di spostare il proprio veicolo.