Quando il condominio sostiene le spese di un condomino

Spesso il condomino anticipa spese a favore del condominio. Non è detto che non possa accadere anche il contrario. Può ad esempio trattarsi di anticipazione di una spesa sostenuta nell'interesse di un singolo, nascendo quindi il diritto di rivalersi su quest'ultimo quando l'onere è stato sostenuto per spazi di proprietà privata e interventi per lavori eseguiti su beni di terzi.
È nota l'affermazione sulla cui base si ritiene che dei danni da infiltrazioni, il condominio è responsabile ex art. 2051 c.c., sia per quelli patrimoniali sia per i non patrimoniali causati dalle parti comuni anche in ragione di gravi difetti di costruzione imputabili all'impresa.
Il condominio ha diritto di rivalersi contro di essa, a norma dell'art. 1669 c.c.
Questa azione può essere iniziata anche da un condomino contro l'impresa costruttrice in alternativa all'azione contro la collettività dell'edificio, senza che vi siano collegamenti con l'acquisto dell'appartamento direttamente dal costruttore, ciò perché la norma citata. Trattasi infatti di responsabilità extracontrattuale.
Una sentenza non recente (n. 1230/13 del 7 maggio 2013 del Tribunale di Monza) afferma che <<nell'ipotesi in esame non può in alcun modo ritenersi automaticamente estesa la domanda proposta dagli attori ai sensi degli artt. 2051 e 2043 c.c. nei confronti del solo Condominio, avendo quest'ultimo richiamato nei confronti della società costruttrice la diversa responsabilità di cui all'art. 1669 c.c. che, sebbene pacificamente di natura extracontrattuale, ha struttura e presupposti diversi da quelli di cui agli artt. 2051 e 2043 c.c.>>
La responsabilità del condominio, è in capo alla compagine, ritenuta sempre responsabile dei danni causati dalle parti, anche se i danni, ad esempio le infiltrazioni, sono stati originati da gravi difetti costruttivi.
La responsabilità del costruttore non può essere posta sullo stesso piano del caso fortuito, unica ipotesi di esonero dalla responsabilità oggettiva per cose in custodia ex art. 2051 c.c.
Dai danni agli appartamento possono derivare anche danni di natura non patrimoniale per le persone che vi abitano.
Le infiltrazioni si configurano come una forma di danno ingiusto; se da esse deriva un non trascurabile disagio nel godimento dell'immobile, il diritto di proprietà deve considerarsi leso e conseguentemente deve ritenersi esistente un danno non patrimoniale per il titolare del diritto.
E' l'autorità giudiziaria a dover valutare la lesione di diritti ed interessi
I danni erano sicuramente ascrivibili alla presenza dei così detti gravi difetti di costruzione e quindi, si legge nella sentenza che motiva anche sulla scorta delle consulenza tecniche agli atti di causa, era legittima l'azione del condominio ex art. 1669 c.c.
In questo contesto, afferma il Tribunale di Monza, la denuncia di tali gravi difetti da parte del condominio non può considerarsi tardiva, in quanto, come affermato ormai da lungo tempo dalla Cassazione, <<il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 cod. civ. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti; tale conoscenza deve ritenersi, di regola, acquisita, in assenza di anteriori ed esaustivi elementi, solo all'atto dell'acquisizione di relazioni peritali effettuate (cfr., ad esempio, Cass. Civ. n. 2460/2008)>> (Trib. Monza 7 maggio 2013 n. 1230).
I termini della denuncia decorrono da quando si ha una fondata conoscenza dei dati di fatto (e non su semplici timori personali) della sussistenza di gravi difetti.
Devono essere considerati gravi difetti <<quelli dai quali derivi un apprezzabile danno alla funzione economica od una sensibile menomazione del normale godimento dell'edificio o del suo valore di scambio, rivestendo il carattere della gravità tutte quelle alterazioni che incidono sulla sostanza dell'opera e su tutti quegli elementi che devono essere presenti affinché l'opera stessa possa fornire la normale utilità in relazione alla sua funzione economica e pratica (per l'affermazione di siffatto principio cfr., tra le tante, Cass. Civ. n. 9636/2001)” (Trib. Monza 7 maggio 2013 n. 1230).