Regolamento contrattuale, tabelle modificabili con maggioranza «forte»
Come corollario dell'art. 1123, comma 2, c.c., che stabilisce la ripartizione delle spese relative alle parti comuni in base ad un principio di proporzionalità qualora vi sia un loro uso differente per ciascuno dei condomini, l'art 1124 c.c. prevede che, per la manutenzione dell'impianto dell'ascensore, le spese saranno ripartite in relazione all'uso che questi possono farne. Poiché non si tratta di un godimento perfettamente misurabile, la relativa spesa sarà ripartita per metà tenendo conto del valore (millesimi) delle singole unità immobiliari, mentre l'altra metà sarà calcolata proporzionalmente all'altezza di ciascun piano dal suolo. Non rileva, quindi, ai fini del computo della quota di contributo, l'uso effettivo di detto impianto. I condomini possono sempre regolare la ripartizione delle spese per la ricostruzione degli ascensori in difformità da quanto previsto dalla norma in esame, con un regolamento condominiale avente carattere contrattuale (Cass. n. 4646/1981). In merito alla modifica di quest'ultimo, al fine di mutarvi il criterio di riparto delle spese relativa alla manutenzione dell'impianto dell'ascensore ivi contenuto, in favore del criterio di riparto legale ex art. 1124 c.c., sarà necessaria una deliberazione dell'assemblea ai sensi dell'art 1138, comma 3, c.c., con la maggioranza richiesta dal secondo comma dell'art. 1136 c.c., ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi di proprietà. È altresì prevista la forma scritta ab substantiam, come si evince dall'art. 1136, co. 7. Sul punto si è da ultimo espressa la Suprema Corte la quale ha confermato che “le clausole del regolamento di condominio che disciplinano l'organizzazione della gestione dei beni comuni […] avendo esso ad oggetto le spese relative ai beni medesimi ed ai servizi condominiali, sebbene inserite in un regolamento contrattuale, non hanno natura negoziale e possono, perciò, essere modificate a maggioranza dall'assemblea condominiale” (Cass. civ., Sez. II, Ord. 29/03/2019, n. 8940).
