La domanda
Si è formato il Condominio ALFA a seguito della progressiva alienazione da parte DI BETA S.P.A., originario proprietario e venditore, delle varie unità immobiliari componenti il fabbricato. Nel regolamento condominiale, formato da BETA S.P.A. e richiamato in tutti gli atti di compravendita, figura, tra le norme transitorie, una clausola del seguente tenore: «BETA S.P.A. si riserva la facoltà di procedere alla nomina dell'Amministratore scegliendo tra persone o Società di sua fiducia. Il compenso sarà comunque ratificato dall'Assemblea. Tale facoltà rimarrà in vigore sino a che saranno rimaste in capo a BETA S.P.A. unità immobiliari per un valore complessivo uguale o superiore a 250 “millesimi generali” ed in ogni caso almeno per i primi due anni a comunque non oltre i cinque anni dalla costituzione del condominio». Successivamente, BETA S.P.A. nomina un amministratore, il quale provvede a convocare la prima assemblea dei condomini. Tanto premesso, come deve comportarsi quest'ultimo? È comunque tenuto ad inserire nell'ordine del giorno della riunione assembleare anche l'argomento della nomina dell'amministratore al fine di consentirne la ratifica da parte dell'assemblea, oppure, essendo già investito della carica, può prescinderne facendo valere validità ed efficacia della richiamata norma condominiale?
La seconda parte del comma 4 dell'art. 1138 c.c. stabilisce che gli artt. 1118, comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 non possono in alcun modo essere derogati, neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre convenzioni intercorse fra le parti. Questo elenco di disposizioni, la cui inderogabilità è assoluta, comprende, pertanto, quelle concernenti la nomina e la revoca dell'amministratore. Ne discende che le clausole con le quali, ad esempio, il costruttore del fabbricato intenda derogare ai presupposti di nomina dell'amministratore, o ai poteri dell'assemblea, o alla durata dell'incarico, ancorché contenute in un regolamento condominiale contrattuale o nei singoli rogiti d'acquisto, devono ritenersi prive di effetti. In particolare, è nulla la clausola regolamentare che, in contrasto con quanto stabilisce l'art. 1129 c.c. con riguardo alla competenza assembleare circa la nomina dell'amministratore, riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la relativa facoltà di designazione.
