Nomina dell’amministratore, assemblea valida solo se presenti il 50% di millesimi e condòmini (e senza inquilini)

Per la nomina dell'amministratore è necessaria la maggioranza qualificata e all’ assemblea non può partecipare il conduttore.
L'art. 1136 Cc rappresenta la norma cardine in materia di costituzione e validità dell'assemblea e, in particolare, dei quorum, costitutivo e deliberativo, necessari per una valida adozione delle delibere assembleari. La norma opera una prima distinzione a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione ed una ulteriore differenziazione in relazione all'oggetto della delibera.
Pertanto, ai fini costitutivi dell'assemblea viene stabilito come la stessa in prima convocazione risulta regolarmente formata con l'intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, mentre per quanto concerne la validità delle deliberazioni, le stesse devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Viceversa, l'assemblea in seconda convocazione risulta regolarmente costituita con l'intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio, mentre le deliberazioni risulteranno valide qualora approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Per quanto concerne le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni che incidono sulle destinazioni d'uso, alcune innovazioni, quelle sugli impianti di videosorveglianza, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
A seguito della riforma apprestata dalla L. 220/2012 si è accesso un dibattito dottrinale in relazione alla maggioranza necessaria per la nomina dell'amministratore in seconda convocazione, laddove alcuni autori hanno sostenuto che con la predetta riforma il legislatore abbia inteso abbassare il quorum per la nomina, risultando bastevole - come per le altre comuni deliberazioni adottate in seconda convocazione - il 50% degli intervenuti ed un numero di voti pari ad 1/3 del valore dell'edificio.
Altra parte della dottrina ha invece ritenuto che per la nomina dell'amministratore, a prescindere se effettuata in prima o seconda convocazione, sarebbe sempre richiesta la maggioranza qualificata, vale a dire il 50% degli intervenuti e il 50% del valore dell'edificio.
Il Tribunale di Roma, V Sez. civile, Giudice dott. R. Ghiron, nella sentenza pubblicata in data 3 Luglio 2019, sposa decisamente questa seconda tesi.
A seguito della impugnativa della delibera di nomina dell'amministratore proposta da uno dei condòmini che, tra l'altro, lamentava l'omessa convocazione di tutti i partecipanti e, in particolare, del proprio conduttore nonché il mancato raggiungimento dei quorum deliberativi di cui all'art. 1136 Cc, lo stesso chiedeva che fosse dichiarata nulla ovvero annullata la delibera impugnata.
Resisteva in giudizio il condominio nonché i singoli condòmini convenuti in giudizio personalmente.
La Corte capitolina in relazione all'omessa convocazione del conduttore, la ritiene manifestamente infondata ricordando che «il conduttore è legittimato a partecipare all'assemblea nel solo caso espressamente previsto dalla legge (art. 10 1. 392/78) e non in caso di nomina dell'amministratore non essendo proprietario, obbligato propter rem della manutenzione dei beni comuni».
Per quanto riguarda invece il quorum per la nomina dell'amministratore, osserva come in effetti « non è stato raggiunto il più elevato quorum di cui al secondo comma dell'art. 1136 cc previsto per delibere aventi ad oggetto la nomina de11'amministratore ed in particolare non risulta raggiunta una maggioranza che abbia rappresentato almeno la metà del valore dell'edificio come emerso chiaramente fra l'altro dalla ctu espletata ».
Pertanto la delibera viene annullata con condanna, in solido, del condominio e dei condòmini costituiti al pagamento delle spese di lite.