Senza il «titolo» non si può rivendicare la proprietà di un bene considerato comune

L'accertamento di parte di proprietà esclusiva non può prescindere dall'atto di trasferimento, dal regolamento e dalle presunzioni di legge. Il principio è stato di recente affermato dal Tribunale di Milano nella sentenza 4038/2019.
Un condomino, asserendo di essere proprietario dell'immobile sito all'ultimo piano e quindi anche della corrispondente porzione del soprastante terrazzo - costituente la copertura piana dell'edificio -, ha chiamato in causa l'intero complesso condominiale, per far dichiarare senza titolo l'occupazione della stessa tramite una centrale termica a metano ad uso comune e, quindi, nulla la relativa delibera, oltre la condanna alla sua rimozione, in lesione della proprietà esclusiva dell'attore.
Tali domande – osserva l'estensore della sentenza del Tribunale di Milano n. 4038/2019 – Dott.ssa Savignano – presuppongono, quale antecedente logico – giuridico, l'accertamento sia della proprietà esclusiva del bene, sia la nullità della delibera: l'accertamento è chiesto in via incidentale, ne consegue, quindi, la corretta legittimazione passiva dell'amministratore per entrambe le domande (Cass. 20612/2017).
Quanto al merito della vicenda, si sottolinea l'emersione documentale delle seguenti circostanze: a) la terrazza svolge funzione di copertura piana dello stabile, per meglio dire, lastrico solare; b) i proprietari costruttori dello stabile vendettero le unità immobiliari poste al pian terreno con espressa esclusione del solaio, del diritto di sopralzo e senza alcuna menzione del lastrico solare, con contestuale accettazione del regolamento condominiale c) questi ultimi vendettero poi a una terza società l'intero ultimo piano ed il superiore corrispondente terrazzo di copertura; d) tale società vendette ad una coppia l'intero ultimo piano da essa costruito, oltre il superiore corrispondente terrazzo di copertura; e) gli eredi della coppia hanno poi successivamente frazionato il piano in tre unità immobiliare poi vendute a terzi, sempre unitamente alla corrispondente porzione di terrazzo soprastante.
Ciò premesso, è da sottolineare che, per consolidato orientamento giurisprudenziale, il condominio sorge tramite il frazionamento dell'unica proprietà e la vendita di una porzione di essa: in tal caso vige la presunzione legale di comunione “pro indiviso” di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione o struttura, siano destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso; ciò sempre che il contrario non risulti dal titolo (fra le tante Cassazione n. 4687/2018); ai sensi dell'art. 1117 c.c., inoltre, è noto che: “sono oggetto di proprietà comune … anche se aventi diritto a godimento periodico … i lastrici solari”.
Colui che rivendica la proprietà esclusiva, quindi, deve superare tale presunzione fornendo la prova del suo diritto, mediante la produzione di un titolo d'acquisto da cui risulti escluso il bene comune; a tal fine, titolo d'acquisto deve ritenersi l'atto costitutivo del condominio che si identifica con il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare del fabbricato dall'originario ad altro soggetto (Cassaz. n. 14809/2017 e Cass. n. 11812/2011); non è invece titolo idoneo, l'atto di compravendita della proprietà esclusiva di una singola unità immobiliare, col quale può essere trasferita solo la quota di comproprietà delle parti comuni, corrispondente a quella di proprietà esclusiva (Cass. n. 1859/1988 e Cass. n. 1568/1999).
Nel caso di specie, il giudicante ha dovuto stabilire se il regolamento condominiale e/o il primo atto di vendita delle singole unità avessero o meno espressamente e univocamente riservato la propietà esclusiva del lastrico solare a taluno dei condomini; per la corretta interpretazione della clausola regolamentare, usando i consueti criteri ermeneutici legali, il tenore letterale nonché il normale significato delle espressioni usate, è stato ritenuto chiaro il richiamo all'art. 1117 cc. e, quindi, alla condominialità della porzione di piano oggetto di causa; tra le altre cose, a corroborare la circostanza, anche le tabelle millesimali prodotte non menzionavano espressamente – nel computo dei millesimi individuali – il lastrico solare e le sue porzioni oltre a non tenere implicitamente conto dei valori millesimali del lastrico stesso, ai fini del calcolo delle quote individuali dei proprietari dell'ultimo piano.
Deve perciò concludersi che il regolamento non contiene alcuna riserva di proprietà esclusiva del lastrico in capo ad uno dei condomini e, per di più, non esonerando alcuno dal pagamento delle spese di conservazione del medesimo, lo stesso non vale a superare la presunzione di condominialità del bene (Cass. n. 714/1988).
Peraltro, nel caso di specie, nemmeno si può dire essere avvenuta l'usucapione del bene: a) poiché non si è dimostrata l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale col bene stesso (Cass. n. 11903/2015); b) perchè non basta al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l'imprescrittibilità del diritto in comproprietà (Cass. n. 20039/2016); c) dovendo, se mai - onere qui non soddisfatto - dimostrare di avere goduto del bene attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui (Cass. n. 17322/2010).