Il regolamento condominiale può vietare le locazioni brevi

Accordi di durata non superiore a 30 giorni, «inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online». Così il Dl 50/2017, all’articolo 4, definisce i contratti di locazione breve.

Questi contratti, in particolare quelli firmati dal 1° gennaio 2017, devono riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11 (esclusa A/10, ossia uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, eccetera) oppure singole stanze. L’accordo, a norma dell’articolo 1326 del Codice civile, si considera concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte mentre non si tiene conto della data di pagamento del corrispettivo o la data di utilizzo dell’appartamento. Si tratta di locazioni – è bene ribadirlo - a vocazione non necessariamente turistica.

Il canone e la fiscalità

Il canone - come specificato dalla norma - comprende le utenze primarie (luce, gas, acqua calda) e può includere la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché altri servizi come la connessione wi-fi, le utenze telefoniche e l’aria condizionata. Al contrario, non sono considerati accessori servizi quali la somministrazione di colazione e pasti in generale, le auto a noleggio, la messa a disposizioni di guide turistiche e interpreti, incompatibili con il contratto di locazione breve in quanto presuppongono un livello, seppur minimo, di organizzazione.

Dal punto di vista fiscale, il proprietario che in forma privata decide di affittare direttamente l’immobile sottoscrivendo un contratto con il conduttore, può usufruire della cedolare secca al 21%, che sostituisce Irpef e addizionali sui redditi derivanti dalla locazione. Il locatore esercita l’opzione della cedolare secca direttamente nel modello 730 e, in particolare, nel quadro dedicato ai redditi fondiari.

Le autorizzazioni

Per quanto concerne i rapporti con il condominio, una volta accertato che il regolamento contrattuale non vieti l’attività, il locatore può avviare la locazione anche senza l’autorizzazione dell’assemblea.

Il proprietario dell’immobile, entro le 24 ore successive all’arrivo degli ospiti o immediatamente se si tratta di soggiorni di durata inferiore alla giornata, è tenuto a segnalare alla Questura competente le informazioni sulle persone alloggiate, attraverso il portale «Alloggiati Web» della Polizia di Stato, che prevede una procedura di registrazione. Il recente Dl 34/2019 (decreto crescita, articolo 13-quater) ha inoltre previsto una banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazioni brevi, identificati con un codice alfanumerico da utilizzare in ogni comunicazione inerente l’offerta e la promozione (si veda la scheda a pagina 4). La banca dati, tuttavia, sarà attiva solo dopo l’arrivo del decreto attuativo.

Durante l’intero periodo d’affitto, qualora il conduttore non osservi le disposizioni del regolamento (ad esempio in caso di schiamazzi notturni o immissioni odorose nocive), il condominio può rivalersi direttamente sul locatore, che ha il compito di vigilare sull’operato dell’inquilino. E lo stesso vale se il conduttore danneggia una parte comune dell’edificio, fermo restando che il locatore potrà in un secondo momento rivalersi sull’autore del danno. Sul punto, l’articolo 1590 del Codice civile dispone che «il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto». La norma prevede che «in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione» e che «il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà». Per quanto concerne, invece, eventuali danni causati agli ospiti e agli oggetti di loro proprietà, è consigliabile per il proprietario dell’immobile stipulare un’assicurazione per la responsabilità civile che lo metta al riparo da inconvenienti.

L’intermediazione

Nel caso in cui il contratto di locazione breve sia stipulato tramite intermediari, i soggetti che esercitano tale attività, compresi quelli che gestiscono portali online, se si adoperano nella stipula dell’accordo, sono tenuti a comunicare all’agenzia delle Entrate i dati dei contratti redatti dal 1° giugno 2017: nome, cognome e codice fiscale del locatore; durata del contratto; importo del corrispettivo lordo; indirizzo dell’immobile. La trasmissione va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, utilizzando i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate, direttamente o servendosi di un professionista abilitato. Gli operatori, inoltre, devono conservare i dati per i cinque anni successivi a quelli della dichiarazione.

Infine, la legge prevede che gli intermediari, che incassino i corrispettivi o intervengano nel pagamento, all’atto dell’accredito operino una ritenuta del 21% sull’intero importo, indicato nel contratto, che il conduttore è tenuto a versare al locatore. Sul punto è intervenuto anche il Garante della concorrenza e del mercato, con il parere del 24 novembre 2017, numero AS1451, ritenendo che le dinamiche introdotte dall’articolo 4, commi 5 e 5-bis del Dl 50/2017 potessero alterare la libera concorrenza tra i consumatori finali (cioè gli inquilini).