Condominio

L’amministratore non ha il dovere di ricercare il nuovo proprietario

di Anna Nicola

Una decisione del Tribunale di Roma del 19 aprile 2019 evidenzia che l'amministratore non ha alcun onere di accertare e ricercare chi è nuovo condomino.
Nel caso di specie, una signora, divenuta proprietario di appartamento in condominio a seguito di aggiudicazione all'asta nel giugno 2014 impugnava le delibere di approvazione dei bilanci consultivi ed i relativi riparti di spesa relativi agli anni 2013-14 e 2014-15.
Nel proprio atto evidenziava che al momento dell'acquisto dell'immobile, la sua residenza era presso un certo indirizzo diverso da quello dell'edificio: le comunicazioni da parte del Condominio dovevano essere inviate al suddetto indirizzo mentre non aveva mai ricevuto alcuna convocazione dall'amministratore
Veniva a sapere delle delibere solo quando riceveva la notifica dell'ingiunzione
Lamentava inoltre la violazione dell'art. 63 disp. Att. C. c., visto che erano stati approvati rendiconti non di sua competenza ma di esclusiva responsabilità del precedente proprietario dell'immobile: sulla base dell'art. 63 disp. Att. C.c. la sua responsabilità era limitata all'anno di acquisto ed a quello precedente (2013 e 2014).
Il Tribunale di Roma, con la decisione del 17 aprile 2019, ha ritenuto infondato il primo motivo di ricorso, sul rilievo che è onere di chi acquisti un alloggio comunicare all'amministratore —diversamente ignaro del mutamento nella titolarità del bene — chi sia il nuovo proprietario, da quanto decorre l'acquisto e l'indirizzo al quale debbano essere inviate le comunicazioni Il riferimento normativo è che, ai sensi dell'art. 63, ultimo comma, delle disposizioni attuative del codice civile <<Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto>>
L'ulteriore considerazione è che l'amministratore non ha l'onere di fare alcun tipo di ricerca al riguardo, atteso che lo stesso articolo 1130 c.c. dispone che le variazioni dell'anagrafe condominiale devono essere comunicate all'amministratore entro 60 giorni
Che l'amministratore non abbia quest'onere è stato affermato già in precedenza dalla Suprema Corte a Sezioni Unite, osservando che <<in particolare l'amministratore non è tenuto ad effettuare alcuna indagine, mediante consultazione dei pubblici regi¬stri (che può essere anche costosa e a volte, complessa, con grave nocumento per la gestione condominiale) circa il vero proprietario dell'unità immobiliare, potendo oltre¬tutto il problema essere affrontato anche in termini di adempimento del terzo (art. 1180 c.c.)” (Cass. SS.UU. n. 5035/02).
Questo principio è stato espresso in termini di condomino apparente: <<questa Corte ha più volte affermato che in materia condominiale, quanto meno con riferimento alle azioni promosse dall'amministratore per la riscossione delle spese condominiali di competenza delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva, sono passivamente legittimati soltanto i rispettivi proprietari effettivi di dette unità, e non anche coloro che possano apparire tali, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino, né sussistendo esigenze di tutela dell'affidamento di un terzo di buona fede nella relazione tra condominio e condomino (Cass. Sez. U, 08/04/2002, n. 5035; Cass. Sez. 2, 03/08/2007, n. 17039; Cass. Sez. 2, 25/01/2007, n. 1627)>>.

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