Lo «sconfinamento» non basta a realizzare l’unione di due condomìni

Alcuni condomini, sopraelevando il tetto comune e sfondando il muro perimetrale, ampliano le rispettive unità, debordando l'area di loro spettanza ed invadendo quella del contiguo edificio. L'assemblea del condominio che, per effetto di tali interventi, ritiene di aver “fagocitato” il confinante organismo edilizio, attribuisce a quest'ultimo una quota millesimale e lo assoggetta con delibera a contribuzione nelle spese. Ciò, ritenendo ormai comuni fondazioni, muri maestri e tetto, per effetto di una «fusione» dei due edifici in una sorta di novella chimera metropolitana.
La delibera viene impugnata dal proprietario dell'edificio “invaso”, che pure non si era opposto alle iniziative edificatorie dei confinanti.
La Corte di Cassazione, con ordinanza n.17022 depositata il 25 giugno 2019, relatore Antonio Scarpa , censurando il ragionamento della Corte d'appello fiorentina che aveva ritenuto pacifica la nascita di un nuovo condominio unitario, rammenta, anzi tutto, che la domanda di accertamento dell'appartenenza, o meno, di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio non può esser proposta nei soli confronti dell'amministratore ma impone la partecipazione di tutti i condomini. Nell'ambito di un'impugnazione assembleare, tale giudizio può essere solo incidentale, per valutare la validità dell'atto collegiale, ma resta privo di efficacia di giudicato.
Quanto al peculiare caso di specie, la Suprema Corte ricorda che la presunzione di condominialità è applicabile anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all'uso od al servizio di tali edifici, ancorché insistenti su un'area appartenente al proprietario (o ai proprietari) di uno solo degli immobili.
In simile ipotesi, però, “la presunzione è invocabile solo se l'area e gli edifici siano appartenenti ad una stessa persona - od a più persone “pro-indiviso” - nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all'uso comune, mentre, nel caso in cui l'area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall'origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, anche se poste in essere per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati e/o col contributo economico dei proprietari degli altri edifici”.
Al fine di accertare se un fabbricato adiacente ad altro edificio sia entrato a far parte dei beni condominiali, è quindi necessario stabilire se siano sussistenti i presupposti per l'operatività della presunzione di proprietà comune con riferimento al momento della nascita del condominio, restando escluso che sia determinante il mero collegamento materiale tra i due immobili, se eseguito successivamente all'acquisto.