Condominio

Condominio: il Comune deve intervenire per verificare le opere interne?

di Donato Palombella


In condomìnio gli attriti non mancano e le liti (purtroppo) sono all'ordine del giorno. Cosa succede se il vicino di casa effettua dei lavori? Possiamo chiedere al Comune di intervenire per verificarne la legittimità? E se l'amministrazione fa orecchie da mercante? Ai quesiti risponde il TAR Lazio con la sentenza in commento.

Il vicino denuncia l'esecuzione delle opere
Un condòmino diffida il Comune a verifica la legittimità dei lavori fatti dal vicino di casa che, a quanto pare, avrebbe demolito una parete dell'appartamento sottostante al proprio. Nonostante i solleciti, l'Amministrazione rimane inerte; a suo parere, si tratterebbe di rapporti di vicinato di natura privatistica su cui sarebbe incompetente. A questo punto il condòmino presenta ricorso al TAR lamentando l'inerzia del Comune, denunciando il silenzio-inadempimento, la violazione dell'art. 27 del D.P.R. 380/2001, nonché la mancata valutazione dell'interesse pubblico.

Il punto cruciale della vicenda
Il condòmino sottolinea un punto cruciale della vicenda: l'amministrazione ha il compito di vigilare sull'attività urbanistico-edilizia e di riscontrare la presenza di abusi, anche su impulso dei privati. In realtà, a ben guardare, la situazione è ben più complessa di quanto possa apparire a prima vista.

Padroni a casa nostra
Uno slogan politico professava "padroni a casa nostra". A prescindere da ogni considerazione politica (che ci interessa poco o niente) è vero che la burocrazia ci strangola, siamo tutti d'accordo nel ritenere che occorre semplificare le procedure, ma è anche vero che è necessario procedere con buon senso (che spesso e volentieri viene a mancare). Lasciare al cittadino ampia libertà di manovra può trasformarsi, infatti, in un'arma estremamente pericolosa per l'intera collettività. Chi interviene se il vicino di casa, demolendo i muri (e magari anche qualche pilastro) danneggia irrimediabilmente la statica dell'edificio?

L'articolo 1122 codice civile
Molti dimenticano una delle novità più importanti introdotte dalla "Riforma del condominio": l'obbligo previsto dall'art. 1122 cod. civ., intitolato "Opere su parti di proprietà o uso individuale". La norma dispone, testualmente, che «Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».
La novità principale è contenuta nel comma 2 che prevede "in ogni caso" di avvisare preventivamente l'amministratore che dovrà riferire all'assemblea. La norma, a ben vedere, è particolarmente severa, in quanto dispone che il condòmino, prima di dare l'avvio a qualunque lavoro all'interno della proprietà privata, debba "notiziare" l'amministratore che, a sua volta, porrà l'assemblea a conoscenza dei lavori. In altre parole, il condòmino dovrebbe comunicare all'amministratore la sua intenzione di eseguire i lavori e quest'ultimo dovrebbe "riferire" all'assemblea. Lo scopo della norma non è, ovviamente, quello di "ficcare il naso" nei lavori effettuati dal vicino bensì di attirare l'attenzione dell'assemblea sui lavori che il condòmino intende eseguire affinché tutti si allertino per evitare che vengano compromessi i beni comuni e, soprattutto la statica dell'edificio.

Il parere del Tar
Il TAR, in primo luogo, riconosce la propria competenza. L'oggetto del ricorso consisterebbe nell'accertamento della legittimità del silenzio-inadempimento tenuto dal Comune rispetto alla richiesta di verificare se le opere in corso di esecuzione sono illegittime o meno e, nel caso, l'inadempimento dell'amministrazione alla repressione dell'abuso edilizio, laddove riscontrato.

La decisione
Il TAR Roma (Sez. II bis, sent. 26 giugno 2019, n. 8349) ritiene il ricorso fondato in quanto l'Amministrazione, ex art. 27 del Dpr 380/2001, ha il compito di vigilare, anche su impulso dei privati, sull'attività urbanistico-edilizia e ove riscontri la presenza di abusi di intervenire reprimendoli (TAR Campania, Sez. II, sent. n.10329/2006, TAR Liguria, Sez. I, sent. n. 922/2005). Di conseguenza il giudice amministrativo ha imposto al Comune di procedere alla verifica delle opere eseguite nei successivi trenta giorni.

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