Compro, ristrutturo e rivendo con soli 600 euro di imposte

Si allarga il perimetro cui applicare le agevolazioni fiscali introdotte dal Dl Crescita per favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente: è quanto emerge dalla legge di conversione n. 58/2019, la quale innova su più punti l’articolo 7 del Dl 34/2019. Nel regime ordinario è previsto che:

- se un’impresa compra un edificio con un atto fuori campo Iva (oppure un edificio residenziale in esenzione da Iva), l’imposta di registro è pari al 9 per cento del prezzo d’acquisto (salvo che l’Agenzia non pretenda poi di calcolare l’aliquota sul valore del bene, perché ritenuto superiore rispetto al prezzo pattuito); le imposte ipotecaria e catastale sono applicate in misura fissa (100 euro complessivamente);

- se un’impresa compra un fabbricato strumentale da un soggetto Iva, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura complessiva del 4 per cento, da applicare al prezzo d’acquisto (salvo accertamenti).

Con l’agevolazione introdotta dal Dl Crescita, come modificato dunque dalla legge di conversione, le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono posizionate alla misura fissa di 200 euro cadauna, a condizione che ricorrano i seguenti presupposti:

a) l’acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da un soggetto imprenditore (individuale o societario) il quale svolga attività di costruzione o di ristrutturazione di edifici;

b) l’acquisto abbia a oggetto un «intero fabbricato» (di qualsiasi natura); probabilmente, potrebbe essere agevolato anche l’acquisto che avvenga non in “un sol colpo”, ma anche in più tranche (come accade per l’acquisto della “prima casa”, ambito nel quale è pacificamente consentito un acquisto “a tappe”);

c) il soggetto acquirente, entro 10 anni dall’atto di acquisto, provveda:

- alla demolizione dell’edificio e alla «ricostruzione» di un nuovo edificio anche volumetricamente non coincidente con il manufatto preesistente (ove la normativa locale lo consenta); oppure all’esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (non è invece contemplato l’intervento di ristrutturazione urbanistica);

- alla vendita (anche frazionata) dell’edificio ricostruito o recuperato, per almeno il 75% del suo volume;

d) l’opera di ricostruzione o di recupero sia effettuata conformemente alla normativa antisismica;

e) l’edificio risultante da ricostruzione o recupero sia classificato in una delle classi energetiche “Nzeb” (nearly zero energy building), “A” o “B”.

Nel caso in cui i predetti presupposti non si verifichino, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano nella misura ordinaria; inoltre, è prevista l’irrogazione di «una sanzione pari al 30% delle stesse imposte» (si direbbe da calcolare sull’intero ammontare dell’imposta ordinaria). Sono dovuti anche gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato.