Le obbligazioni del condominio sono assunte in realtà dai condòmini

Le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote. Del resto, si tratta di un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei condòmini, rappresentati dall'amministratore, che agisce come loro mandatario. Lo scrive la Corte di appello di Napoli con sentenza n. 1298 del 7 marzo 2019 (relatore Chieca).
Apre il caso la decisione di un condominio di citare l'ex amministratore e chiedergli i danni causati dall'infedele condotta professionale tenuta in occasione della stipula di un contratto d'appalto per alcuni lavori di rifacimento delle facciate.
Domanda accolta dal tribunale partenopeo – che lo condanna al pagamento di 120 mila euro – ma prontamente appellata dall'ex gestore per una serie di motivi. Tra questi, il fatto che, avendo stretto con il condominio una transazione, non solo era cessata la materia del contendere ma l'ente non aveva più alcun interesse a proseguire il giudizio, considerato che nell'intesa sottoscritta l'obbligo di versamento della somma concordata era stato posto a carico dei singoli secondo le quote individualmente quantificate, con termini di pagamento differenti e senza vincoli di solidarietà tra gli stessi.
Tesi articolata ma respinta dalla Corte di appello. Per consolidata giurisprudenza di legittimità, spiegano i giudici, il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei condòmini (Cassazione 22911/2018) singolarmente rappresentati dall'amministratore che agisce come loro mandatario (Cassazione 12164/2017). Peraltro, le Sezioni Unite n. 9148/2008 sancirono il principio per cui la responsabilità dei condòmini è retta dal criterio di parziarietà.
Ciò vuol dire, sostanzialmente, che le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio vanno ad imputarsi ai singoli componenti solo in proporzione delle rispettive quote, in base a criteri simili a quelli dettati per le obbligazioni ereditarie.
Tesi ribadita di recente dalla Cassazione 14530/2017, occasione in cui il collegio tenne a marcare che le obbligazioni assunte dall'amministratore o nell'interesse del condominio nei confronti di terzi, in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il criterio della solidarietà – avendo ad oggetto una somma di denaro divisibile – vincolano l'amministratore nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio.
E allora, nella vicenda, non poteva che dirsi scorretto il ragionamento stilato con ricorso in appello perché incentrato sull'implicito, erroneo, presupposto che il condominio di un edificio rappresentasse un'entità giuridica diversa dalle persone fisiche che lo compongono e che, pertanto, le obbligazioni contratte dall'amministratore nel suo interesse – a differenza di quelle direttamente assunte dai singoli condòmini – avessero una natura solidale. Si spiega così la decisione della Corte di appello napoletana di bocciare integralmente il ricorso.