Condominio

Cadono i calcinacci, non sempre è colpa dell’amministratore

di Pier Paolo Bosso

Per la caduta di calcinacci e mattoni da cornicioni, facciate, balconi che provoca feriti o morti, come da frequenti casi di cronaca, può nascere una responsabilità penale per reati colposi (omicidio o lesioni personali), per l'amministratore e tutti i condòmini comproprietari, se c’è distacco da parti comuni; nel caso di balconi o parti di proprietà individuale per singolo proprietario e amministratore. Il condominio, privo di responsabilità giuridica, non ha responsabilità penale.

Secondo l’articolo 2051 del Codice civile ciascuno risponde del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Proprietari ed amministratore devono attivarsi per evitare danni a terzi e tutelare la pubblica incolumità, per non incorrere in omissione di lavori in edifici e costruzioni che minacciano rovina (articolo 677 del Codice penale), con sanzione amministrativa pecuniaria (da 154 a 929 euro) per mancata rimozione del pericolo generico e presunto. Scatta invece la sanzione penale (arresto fino a sei mesi o ammenda non inferiore a 309 €) quando dall'omissione dei lavori derivi pericolo concreto per l'incolumità delle persone.

Eliminare il pericolo vuol dire semplicemente predisporre le cautele più idonee (come le transenne) a delimitare la zona pericolosa per far poi deliberare l'assemblea in merito al da farsi (Cassazione, sentenza 21401/2009).

Nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari per porre rimedio al pericolo non può ipotizzarsi responsabilità per il reato a carico dell'amministratore per non aver attuato interventi che non erano in suo materiale potere, ricadendo su ogni singolo proprietario l'obbligo giuridico di rimuovere il pericolo.

La responsabilità dell'amministratore sussiste solo per i lavori necessari alla manutenzione ordinaria indispensabili per scongiurare pericoli derivanti da parti comuni, mentre per quella straordinaria deve intervenire solo per le opere urgenti e improrogabili, con obbligo di riferirne ai condomini nella prima assemblea ai sensi dell'articolo 1135 del Codice civile

La delega ad un amministratore inoltre, costituisce solo una modalità di adempimento degli obblighi penalmente sanzionati; il delegante assume l'onere di controllare che il delegato (amministratore) adempia puntualmente ai compiti attribuitigli e potrà essere chiamato a rispondere per reato proprio, sia per conferimento di delega non adeguata (per dolo o per colpa) all'assolvimento dell'obbligo, sia per mancato suo intervento, potendolo fare, per garantire l'adempimento da parte del delegato degli obblighi, di cui rimane pur sempre lui il titolare (Cassazione penale, sentenza 7665/2019: si veda il Quotidiano del Sole 24 Ore - Condominio del 9 aprile 2019 e del 20 maggio 2019 ).

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