Condominio

Anche le «carenze costruttive» danno vita a danni che vanno risarciti ai condòmini

di Valeria Sibilio

Tra i gravi difetti costruttivi di un immobile, che incidono sulla struttura e sulla funzionalità dell'opera impedendone il normale godimento, vanno considerate anche quelle carenze costruttive, avvenute nella realizzazione dell'opera, tali da comprometterne la funzionalità.
Sulla materia è intervenuta la Corte d'Appello di Palermo con la sentenza 274 del 2019.
In origine, l'amministratore di un condominio aveva citato, presso il Tribunale di Palermo, la società costruttrice dell'immobile per gravi difetti del prospetto dello stabile, oltre alle infiltrazioni d'acqua piovana subite dagli appartamenti del Condominio, chiedendone la condanna al rifacimento delle parti lesionate ed al risarcimento dei danni nella misura di euro.6.000,00. La società si costituiva in giudizio, contestando il difetto di legittimazione attiva del Condominio in merito ai danni lamentati, oltre all'infondatezza della domanda proposta dal Condominio e la sua inapplicabilità. Non solo, ma in via riconvenzionale, chiedeva la condanna di quest'ultimo al pagamento di euro 8.756,28 per i lavori effettuati.
La perizia ammessa in via istruttoria affermava che la causa delle lesioni fosse da imputare all'intervento eseguito dall'impresa, quantificandone il danno in euro 10.496,88, mentre per il ripristino degli appartamenti in euro 3.474,44. Con la sentenza n.829/2013 del 2 ottobre 2013, la società veniva condannata al pagamento di euro 13.971,62 pari al costo dei lavori necessari per l'eliminazione dei danni patiti dall'immobile condominiale in conseguenza dell'imperfezione delle opere realizzate dalla stessa. Contro questa decisione, la società proponeva appello sulla base di quattro motivi.
La Corte di Appello disponeva quindi la nomina di una perizia per verificare ed accertare i vizi ed i difetti in causa. Perizia nella quale si evidenziava che il fenomeno di umidità lamentato era riconducibile ad un carente sistema di protezione di copertura che si lasciava permeare dall'acqua piovana. Inoltre, la formazione di lesioni localizzate nell'ossatura era causata dall'inefficienza dell'impianto di copertura e dalla mancata effettuazione e mal esecuzione del suo risanamento, individuando, quindi, le cause delle lesioni nell'errata previsione progettuale d'intervento e nella errata modalità di intervento intrapresa dall'impresa.
Con il primo motivo, l'appellante si doleva dell'illegittimità della sentenza per non avere accolto l'eccezione di difetto di legittimazione attiva del Condominio in merito ai danni lamentati. Un motivo giudicato infondato in quanto la Suprema Corte ha affermato il principio secondo cui, in tema di responsabilità extracontrattuale dell'appaltatore, îl difetto di costruzione che legittima il committente alla relativa azione, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione della opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa, bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile. In relazione alla legittimazione del Condominio, circa i danni interni agli appartamenti dei condòmini, sempre causati dai gravi difetti costruttivi, una sentenza delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione afferma che l'amministratore di condominio può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione dell'assemblea solo ottenendo la necessaria ratifica del suo operato per evitare una pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione o di impugnazione. L'art.1130, n.4 cc, che attribuisce all'amministratore del condominio il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alla parti comuni dell'edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che l'amministratore ha il potere ed il dovere di compiere atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato e quindi anche quelli riferiti ai singoli appartamenti di proprietà dei privati. In tal senso, la Corte ha affermato che, nel caso in questione, non sussisteva il difetto di legittimazione attiva in capo all'amministratore dell'intero condominio, ma si verificava la restrizione degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai soli condòmini interessati.
Infondate anche le doglianze relative all'illegittimità della pronuncia per non avere accolto l'eccezione inerente infondatezza della domanda proposta dal Condominio per gravi difetti costruttivi e l'illegittimità della sentenza per non avere censurato la perizia, ritenuta erronea, la Corte ha precisato dalle emergenze peritali era emersa l'esistenza dei vizi lamentati dal Condominio. Alle stesse conclusioni era pervenuto l'ulteriore perizia nominata in secondo gradi di giudizio, evidenziando, inoltre, non discostandosi dalle conclusioni del primo CTU, che le cause delle lesioni nell'errata previsione progettuale d'intervento, erano dovute ad una non corretta esecuzione delle opere ed alla errata modalità di intervento intrapresa dall'impresa.
Quanto al motivo di appello relativo al rigetto della domanda riconvenzionale proposta in primo grado dalla società in cui richiedeva di accertare e dichiarare che il Condominio fosse debitore nei propri confronti della somma di euro 8.756,28 oltre interessi legali e moratori in quanto spettante in esecuzione del contratto di appalto, il Tribunale aveva ritenuto correttamente infondata la domanda, in quanto in virtù di una scrittura privata del 18 marzo 2005, riguardante altri vizi diversi per cui l'appaltatore assumeva per intero la responsabilità per avere eseguito male le opere, la società aveva rinunciato a tale somma inserita nel decreto ingiuntivo n.71/2005, proprio a causa delle contestazioni inerenti i vizi dell'opera la cui responsabilità, controllo e correzione rientravano nella sua prestazione.
L'appello della Società è stato, perciò, integralmente rigettato dalla Corte, con condanna dell'appellante alle spese del giudizio liquidate in euro .2.050,00 di cui euro 750,00 per competenze ed euro 1.300,00 per onorari, oltre al rimborso forfettario spese generali.

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