La nomina dell’amministratore per edifici «degradati»: dubbi e problemi

In due situazioni diverse indicate dal codice l'autorità giudiziari provvede in sede di volontaria giurisdizione alla nomina di un amministratore nel condominio.
L'art. 1129 c.c. comma 1 dispone che «Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario».
Quindi perché si attivi l'autorità giudiziaria con potere sostitutivo rispetto all'assemblea è necessario che l'assemblea non abbia adempito all'obbligo della nomina superato il limite degli otto condomini.
L'altra ipotesi in cui l'Autorità giudiziaria può procedere alla nomina è quella prevista dall'art. 1105 c.c.: «e non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».
L'articolo predetto è riferito alla comunione, ma per il rinvio previsto dall'art. 1139 c.c., ne è prevista la sua applicazione anche al condominio.
L'art. 1105 c.c. trova applicazione se i comunisti non hanno preso i necessari provvedimenti per la gestione delle cose comuni, o perché non deliberano nel merito o perché pur avendo deliberato non danno esecuzione alla deliberazione. In tali ipotesi l'Autorità giudiziaria o ordina l'esecuzione degli atti necessari alla gestione o se necessario provvede alla nomina di un amministratore per i beni comuni.
Sia nell'ipotesi di cui all'art. 1129 che dell'art. 1105 l'attività dell'Autorità giudiziaria non è atto giurisdizionale, ma atto amministrativo avendo lo scopo non di dirimere una controversia, ma di assicurare l'adempimento di obblighi, atto pertanto per il quale non è ammissibile il ricorso in Cassazione, ma solo il reclamo in sede di Corte di Appello
La competenza in entrambi i casi è del Tribunale e la natura del provvedimento è di tipo sussidiario stante il carattere fiduciario nella relazione tra amministratore e condomini e avendo comunque l'assemblea un ruolo fondamentale nella scelta del soggetto a cui affidare la gestione dei beni comuni. Per la nomina dell'amministratore giudiziale il Tribunale opera in forma collegiale e in ogni caso va assicurato il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini.
L'amministratore condominiale così nominato non è un ausiliario del giudice e pertanto il suo compenso dovrà essere deliberato dall'assembla al cui vaglio dovrà sottoporre il suo operato.
Nell'adempimento delle sue funzioni l'amministratore giudiziario dovrà attenersi a tutte le norme che regolano l'istituto condominiale.
Questa premessa è necessaria per cercare di trovare una collocazione all'interno dell'istituto condominiale all'art. 5 sexies (Disposizioni urgenti per gli edifici condominiali degradati o ubicati in aree degradate) del decreto-legge 18 aprile 2019, n. 32 (Sblocca Cantieri).
La norma costituita da tre commi prevede la possibilità per il sindaco in applicazione dell'art 50 del TU delle leggi sull'ordinamento degli enti locali, decreto legislativo n. 267 del 18/08/2000 18 agosto 2000 di emettere ordinanza di dichiarazione di degrado di edifici condominiali.
Successivamente alla dichiarazione di degrado da parte del sindaco l'autorità giudiziaria nomina, ove ricorrano le condizioni di cui al quarto comma dell'art. 1105 c.c., un amministratore giudiziario.
L'amministratore così nominato assume le decisioni indifferibili e necessarie in funzione sostitutiva dell'assemblea.
La norma apparentemente semplice si presta a diverse interpretazioni problematiche e di non facile soluzione.
Innanzi tutto il richiamo all'art. 1105 c.c., nella sua interezza, non è appropriato in quanto il solo punto dell'articolo che riguarda la nomina di un amministratore giudiziario è il comma 4.
Altro aspetto problematico riguarda i poteri dell'amministratore, le risorse finanziarie e il rapporto con l'assemblea.
L'art. 5 sexies prevede che : «L'amministratore giudiziario assume le decisioni indifferibili e necessarie in funzione sostitutiva dell'assemblea» .
Siamo ancora nell'ambito generico delle indicazioni normative, da chiarire se il concetto di indifferibilità e necessità sia da intendersi determinato in funzione della sicurezza soltanto, del degrado estetico o anche di quello sociale.
Ogni scelta operata dall'amministratore così nominato lo espone a responsabilità personali. Tra l'altro non è chiaro se i suoi atti siano comunque soggetti al vaglio dell'assemblea che la norma sembrerebbe esautorare. A mio parere, per quanto detto con riferimento agli articoli su esaminati, l'amministratore nominato dalla Autorità giudiziaria trova sempre e comunque nell'assemblea l'organo di valutazione decisiva dei suoi atti. All'assemblea e non al giudice dovrà rispondere del suo operato e ad essa dovrà chiedere la determinazione del compenso.
È pacifico che se dopo la nomina l'assemblea condominiale dovesse procedere a dare corso a deliberazioni idonee alla eliminazione della cause del degrado l'amministratore giudiziario cesserebbe automaticamente dalle sue funzioni.
L'amministratore giudiziario dovrà comunque operare nell'ambito delle regole previste in materia condominiale e in particolare quindi sia per quanto attiene la costituzione preventiva di un fondo per le opere straordinarie (comma 4 art. 1135 c.c.), che per quanto previsto per la solidarietà sussidiaria dei condomini (art. 63 disp. att.).
Ma l'aspetto più problematico è quello relativo alla potestà di sostituzione dei poteri dell'assemblea. Se tale potere sostitutivo fosse assoluto si porrebbero dei problemi di costituzionalità trovandoci in tal caso nella assunzione di un potere espropriativo assoluto che interferisce non su singoli atti ben specificati, ma su un complesso di procedure che di fatto annullano il diritto di proprietà.
Certo se la nomina dell'amministratore giudiziario coincidesse con quella dell'amministratore in carica e avesse solo la funzione di sopperire alle mancate e valide deliberazioni assembleari la norma potrebbe avere un funzione meno dirompente conferendosi poteri straordinari a un soggetto che è stato investito di un mandato.
La norma infine dimentica di analizzare e di chiarire a quale assemblea di condominio ci si riferisca nel caso di super condomino con più di 60 partecipanti. In tal caso le competenze, assemblea rappresentanti e assemblee dei condomini, sono diverse per la materia da trattare e non sempre il degrado è imputabile ad opere straordinarie di competenza dei condomini, ma spesso dipende da carenze di interventi ordinari di competenza dell'assemblea dei rappresentanti.
In definitiva l'art. 5 sexies creerà, nella sua applicazione, più problemi di quanti si pensasse potesse risolvere anche perché al comma tre esclude che dalla sua attuazione possano derivare «nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica».