Condominio

Il singolo condomino può accollarsi tutte le spese di lite del condominio

di Anna Nicola

Il caso che si intende analizzare attiene alla validità della dichiarazione di un condomino riprodotta nel verbale assembleare sulla cui base il condomino intende assumersi le spese di cui al primo grado del giudizio incombenti a carico del condominio nonché le spese relative al grado di appello di spettanza del condominio ove questi decidesse di difendersi nel secondo grado e risultasse soccombente, oltre a sostenere le proprie spese di causa
Il punto di partenza è il tema delle spese condominiali, tra cui rientrano anche le spese processuali, ed il loro riparto quando si tratta di impugnazione di delibera ovvero di questione che interessa parti comuni del condominio
In merito, occorre quindi fare riferimento all'art. 1123 primo comma c.c., sulla cui base le spese che incombono su tutte le unità immobiliari, cd. spese generali, sono a carico di ciascun condomino in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà (detto in altro modo, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno)
Questo principio è applicabile anche alle spese processuali in quanto si tratta di spese “per la prestazione dei servizi nell'interesse comune” (art. 1123, primo comma, c.c.).
L'art. 1123 primo comma c.c. è norma derogabile: già l'indicazione “salvo diversa disposizione” (inciso finale del primo comma dell'art. 1123 c.c.) fa concludere in questo senso.
Ci si deve allora interrogare su come possa essere validamente assunta questa diversa disposizione
Essa può essere contenuta nel regolamento condominiale contrattuale, cioè nel regolamento assunto all'unanimità dei condomini, ovvero può essere disposta in un momento successivo, in sede assembleare o in altra sede, semprechè vi sia la manifestazione di volontà di tutti i condomini
Come affermato dalla Cassazione, «in materia di condominio, è valida la disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, secondo cui le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell'edificio vanno ripartite in quote uguali tra i condomini, giacché il diverso e legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino (art. 1123 c.c.) è liberamente derogabile per convenzione (quale appunto il regolamento contrattuale di condominio), né siffatta deroga può avere alcuna effettiva incidenza sulla disposizione inderogabile dell'art. 1136 c.c. ovvero su quella dell'art. 69 disp. att. c.c., in quanto, seppure con riguardo alla stessa materia del condominio negli edifici, queste ultime disciplinano segnatamente i diversi temi della costituzione dell'assemblea, della validità delle deliberazioni e delle tabelle millesimali; v., anche, Cass., n. 898 del 1984)» (Cass. 7 ottobre 2013, n. 22824).
Questi principi si applicano anche alle spese processuali.
La recente Suprema Corte n. 4259 del 21 febbraio 2018 lo ha ribadito: «… Ove, come nel caso in esame, vi sia stata una condanna giudiziale definitiva del condominio, in persona dell'amministratore (nella specie, a seguito di decreto ingiuntivo non opposto), al pagamento di una somma di denaro in favore di un creditore della gestione condominiale (nella specie, dello stesso condomino avvocato C. a titolo di compenso per prestazioni professionali), la ripartizione tra i condomini degli oneri derivanti dalla condanna del condominio va comunque fatta alla stregua dei criteri dettati dall'art. 1123 c.c., salvo diversa convenzione (arg. da Cass. Sez. 2, 12/02/2001, n. 1959). … La deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione in parti uguali degli oneri derivanti dalla condanna del condominio, in deroga all'art. 1123 c.c., proprio come avvenuto nell'impugnata delibera del 2 aprile 2013, va peraltro certamente ritenuta nulla (Cass. Sez. 2, 16/02/2001, n. 2301; Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233)» (Cass. 21 febbraio 2018 n. 4259).
Su questa base, l'assunzione delle spese di lite incombenti in capo al condominio da parte di un solo condomino deve essere accettata dalla totalità dei condomini (esclusi i condomini vittoriosi). La sede può essere quella assembleare con l'espressione di voto da parte di tutti i condomini.
Quanto sin qui detto concerne la regola interna al condominio di distribuzione degli oneri economici di lite.
Occorre analizzare la fattispecie anche dal punto di vista dei rapporti esterni: sotto questo profilo, la vicenda vede il condomino quale assuntore di un debito altrui (quello del condominio) nei confronti dei terzi creditori (degli attori che sono risultati vittoriosi del primo grado di giudizio nonché) e di eventuali creditori (chi eventualmente risulterà vincitore del grado di appello)
L'istituto che viene in considerazione è l'accollo.
Esso è definito dall'art. 1273 c.c., il cui testo dispone che “se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore”
E' l'istituto che regola l'assunzione di un debito altrui da parte di una persona, il terzo, sulla base di un'iniziale accordo con il debitore.
La legge non indica il motivo sotteso a questa operazione: può trattarsi di qualsiasi ragione, naturalmente semprechè sia lecita e legittima.
Il creditore può aderire alla convenzione: la sua adesione comporta la liberazione del debitore originario (del condominio) del debito solo se questa previsione è condizione espressa dell'accollo ovvero se il creditore dichiara espressamente di liberarlo. Se non vi è liberazione del debitore questi rimane obbligato in solido col terzo.
Quindi, quando il creditore aderisce alla convenzione di accollo può dichiarare contemporaneamente di liberare il debitore originario: è questo l'accollo liberatorio. Se il creditore non libera il debitore, quest'ultimo e l'accollante rimangono obbligati in solido, trattasi del cd. accollo cumulativo.
Quanto detto vale per quanto concerne le spese processuali di cui al primo grado di giudizio
Per quelle concernenti il grado di appello, ad oggi le relative spese non sono note, diventando esplicite solo in sede di conclusione del procedimento, come liquidate in sentenza
Per esse si pone un problema di possibile valida assunzione da parte del terzo prima della loro venuta ad esistenza e della conseguente attribuzione
Si discute infatti se l'accollo possa avere ad oggetto beni futuri.
Chi lo ritiene possibile osserva che ciò è consentito dall'1348 c.c., (oggetto del contratto, cose future) norma di portata generale, estensibile anche all'accollo.
Secondo Cass. 7831/1994 è valida la figura dell'accollo di debito futuro se l'oggetto è in concreto determinabile, senza bisogno di ricorrere alla figura del preliminare di accollo o promessa di accollo.
L'opinione contraria parte dal presupposto che l'accollo si qualifica come fattispecie di successione nel debito: ciò non può avvenire se il debito ancora non è venuto ad esistenza.
La Cass. 4109/1974 ha affermato che l'inciso dell'art. 1273 c.c., “…convengono che questi assuma il debito dell'altro…” richiede già l'esistenza del debito
Si hanno quindi dubbi in merito alla dichiarazione del condomino di assunzione delle spese processuali che potranno essere poste a carico del condominio nel caso di sua soccombenza in sede di appello
Si noti infine che, ove la sentenza di appello condannasse il condominio alla refusione delle spese processuali e si accertasse che l'accollo di debito futuro non è valido ovvero il condomino non volesse versare più il dovuto, le spese processuali in capo al condominio non coinvolgono i condomini aventi una propria e diversa posizione processuale: questi non possono essere contemplati tra i condomini che rispondono di detto onere economico, neppure sulla base di una decisione assembleare
“… Questa Corte ha già sancito l'invalidità della deliberazione dell'assemblea che, all'esito di un giudizio che abbia visto contrapposti il condominio ed un singolo condomino, disponga anche a carico di quest'ultimo, “pro quota”, il pagamento delle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore nominato in tale processo, non trovando applicazione nella relativa ipotesi, nemmeno in via analogica, gli artt. 1132 e 1101 c.c. (Cass Sez. 2, 18/06/2014, n. 13885; Cass. Sez. 2, 25/03/1970, n. 801).” (Cass. 21 febbraio 2018 n. 4259)
In ragione di quanto esposto, in conclusione si può così affermare:
-Il verbale di assemblea vale come proposta di accollo da parte del condomino delle spese processuali nei confronti del Condominio
-Al fine dell'assunzione di un valido accollo e di una valida convenzione relativa alle spese processuali del primo grado di giudizio occorre una deliberazione assembleare assunta all'unanimità dei condomini come accettazione di detta proposta (esclusi i condomini con diversa posizione processuale)
-I condomini attori del primo grado di giudizio non possono essere compresi tra i condomini che sarebbero tenuti, se non vi fosse l'accollo, al pagamento delle spese di lite del giudizio di merito
-La validità dell'accollo delle spese relative all'appello incombenti al condominio è dubbia, qualificandosi come accollo di cose future
-Volendo propendere per la sua ammissibilità, anche per esse occorre una deliberazione assembleare assunta all'unanimità dei condomini (esclusi i condomini con diversa posizione processuale)
-i condomini che assumono una posizione processuale diversa dal condominio nel secondo grado di giudizio non sono tenuti al pagamento della loro quota di spese processuali quali condomini

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