Annullabile la delibera che fissa interessi di mora se le convocazioni sono irregolari

La ripartizione delle spese condominiali rappresenta una delle più frequenti cause di disagio e scontro all'interno dell'universo condominiale. Un esempio ci viene dalla sentenza 81 del 2019, nella quale la Corte d'Appello di Potenza ha esaminato un caso nel quale, in origine, un condòmino conveniva in giudizio il condominio proponendo opposizione contro il decreto ingiuntivo, deducendo che l'importo complessivo (originario) di lire 2.279.490 fosse ascrivibile ad interessi moratori per il ritardo nel pagamento di fatture emesse dal fornitore di gas scadute, per spese straordinarie, per l'acconto delle spese di progettazione e per la costituzione di un fondo iniziale per futuri interventi di prevenzione di un fenomeno franoso.
Non avendo, il condominio, prodotto gli stati di ripartizione dei contributi condominiali o le deliberazioni assembleari di approvazione dei medesimi, non si poteva ravvisare l'esistenza di una prova scritta per l'emissione del decreto ingiuntivo. Gli interessi moratori per il ritardo nel pagamento di fatture erano stati addebitati per intero a suo carico a titolo di penalità, per cui il relativo pagamento non poteva essere ingiunto in sede monitoria. Tra l'altro, il pagamento di una fattura mediante assegno circolare non era mai stato incassato, ragione per cui aveva pagato una seconda fattura, mediante il versamento su conto corrente postale, dell'importo di lire 318.000, rifiutando di corrispondere l'ulteriore importo di lire 372.000 a titolo di mora della prima fattura. Da ciò aveva dedotto che il ritardo nel pagamento della seconda penalità era imputabile esclusivamente all'opposto. Il condòmino affermava di non aver mai ricevuto alcuna richiesta di pagamento per il contributo relativo alla fornitura di gas e che gli altri contributi per spese straordinarie, spese di progettazione e fondo iniziale per la realizzazione dl opportuni interventi, non trovavano fondamento in deliberazioni adottate dall'assemblea condominiale.
Su tali premesse, il condòmino chiedeva al giudicante la revoca del decreto ingiuntivo. Il condominio si costituiva in giudizio, precisando che, con una deliberazione adottata dall'assemblea condominiale il 26 ottobre 1992, la ripartizione dei contributi era stata basata sulla determinazione dl una somma di lire 70.000, elevata, poi, a lire 100.000 a titolo di rateo mensile per le spese ordinarie, con l'eccezione della fornitura di gas, il cui costo doveva essere suddiviso tra i condòmini in occasione dell'emissione delle singole fatture. Inoltre, il mancato pagamento entro il termine di scadenza comportava l'addebito ai ritardatari degli interessi moratori che, nel caso dell'opponente, era scaturita da ritardi nei pagamenti per la fornitura di gas. Pertanto, chiedeva al giudicante la conferma del decreto ingiuntivo.
Il Giudice di Pace di dichiarava la propria incompetenza a decidere sulla nullità della deliberazione adottata dall'assemblea condominiale in data 26 ottobre 1992, sospendendo sia il giudizio di opposizione in attesa della decisione del Tribunale di Potenza sulla causa pregiudiziale che la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo. L'opponente chiedeva al giudicante la dichiarazione di nullità o l'annullamento della deliberazione adottata in data 26 ottobre 1992 per omessa comunicazione, non rispettando il termine di cinque giorni, dell'avviso di convocazione dell'assemblea e della sottoscrizione del verbale, aggiungendo anche la mancanza di indicazione dei millesimi rappresentati dai singoli condòmini e di quelli rappresentati nell'assemblea e l'omessa indicazione, nell'ordine del giorno, della previsione di una sanzione a carico dei condòmini ritardatari nel pagamento della quota di fornitura gas.
Il tutto con una, per l'opponente, palese violazione dì legge e del regolamento del condominio che non prevede alcune sanzione per i condòmini che tardano nei pagamento. Il Tribunale di Potenza rigettava la domanda di accertamento della nullità delle deliberazioni adottate dall'assemblea condominiale, dichiarando l'inammissibilità della domanda di annullamento, motivando la decisione qualificando i motivi di impugnazione della delibera quali ragioni di annullabilità della medesima.
Il condòmino impugnava la sentenza, ritenendola non corretta nella parte in cui venivano qualificati i motivi di impugnazione quali motivi di annullabilità piuttosto che di nullità. Il Condominio conveniva in giudizio, chiedendo il rigetto dell'appello e la vittoria di spese del doppio grado di giudizio. Un appello che, i giudici hanno ritenuto fondato in quanto il Tribunale di Potenza si era limitato alla impugnativa della delibera del 26 ottobre 1992 assunta dall'assemblea del condomini, escludendo ogni valutazione delle altre questioni pendenti innanzi al Giudice di Pace.
Sulla esatta qualificazione dei motivi di impugnazione, in terna di condominio negli edifici, la nullità deve ritenersi limitata alle delibera dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito o comunque invalide in relazione all'oggetto e con oggetto non ricompreso nelle competenze dell'assemblea, oltre ad incidenti su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di un condòmino. Per contro, devono ritenersi annullabili quelle affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, adottate con maggioranza inferiore a quella prescritte dalla legge o dai regolamento o affette genericamente da irregolarità nel procedimento di convocazione. Ne consegue che la mancata comunicazione di convocazione dell'assemblea comporta la sola annullabilità, e non anche la nullità, della delibera successivamente adottata che, in mancanza di impugnazione nel termine di trenta giorni, resta valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. Applicando tali principi sono stati qualificati motivi di annullabilità i primi sei motivi di impugnazione, mentre ha rappresentato motivo di nullità il settimo motivo, relativo alla previsione della sanzione per i condòmini che tardano nei pagamento nel quale il condòmino contesta la delibera nella parte in cui stabilisce, con riferimento alla ripartizione delle fatture per la fornitura di gas, che l'amministratore avrebbe comunicato la ripartizione dell'importo fatturato sulla base del quale i condòmini avrebbero dovuto versare la propria quota, indipendentemente dai versamenti mensili, prevedendo altresì che, se non dovessero effettuare il versamento in tempo utile per il pagamento della fattura nei termini di scadenza, si faranno carico degli interessi di mora apportati sull'intero importo fatturato.
Sussiste senza dubbio l'interesse del condòmino ad invocare la nullità della delibera del 26 ottobre 1992, considerato che, nelle difese di giudizio, il condominio invocava di avergli inviato le convocazioni ed i verbali. Per questo, il motivo è stato giudicato fondato, in quanto la previsione della delibera secondo cui i condòmini che non effettuavano il versamento in tempo utile per il pagamento della fattura nei termini di scadenza si sarebbero fatti carico degli interessi di mora, rappresentava la previsione di una penale per il ritardato pagamento, non, però, prevista dal regolamento condominiale, rappresentando, di fatto, una sanzione ed una forma di autotutela al di fuori dei casi previsti dall'ordinamento e perciò vietata.
La Corte di Appello di Potenza, perciò, ha accolto l'appello e dichiarato la nullità della delibera del 26 ottobre 1992 dell'assemblea del Condominio nella parte in cui prevedeva che i condomini, che non avessero effettuato il versamento in tempo utile per il pagamento della fattura nei termini di scadenza, si sarebbero fatti carico degli interessi di mora. Inoltre, ha condannato il condominio, in persona dell'amministratore, al rimborso in favore del condòmino, delle spese legali di giudizio, liquidate in euro 2,718,82 di cui euro 1.337,06 per diritti, euro 1.270,00 per onorario ed euro 111,76 per spese, oltre rimborso spese generali ed accessori di legge; ed euro 3.235.00 oltre rimborso forfettario ed accessori di legge per il grado di appello.