Condominio

La revisione della contabilità e la responsabilità dell'amministratore

di Anna Nicola

La verifica della contabilità per mezzo della revisione non è sufficiente per rilevare, in giudizio, la responsabilità dell'amministratore di condominio
Nel nostro sistema giuridico esiste il principio per cui il creditore che agisce per chiedere l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ovvero dalla non imputabilità dell'inadempimento (Cass., Sezioni Unite, 13533/2001).
Questo stesso principio esiste anche in ambito condominiale, dove il creditore è il Condominio ed il debitore è il mandatario dell'edificio
L'assemblea che nomina il revisore deve specificare l'annualità o le annualità che intende sottoporre a revisione. Nulla vieta che la stessa assemblea possa deliberare che una specifica attività (es. contabilità lavori straordinari) sia sottoposta a verifica.
Il revisore, una volta nominato, ha il dovere di verificare se quanto a lui sottoposto è stato tenuto e redatto correttamente. Lo scopo dell'istituto è la verificazione della regolare tenuta della contabilità non la necessaria scoperta di errori o frodi.
Dato questo contesto, sebbene la norma non lo espliciti chiaramente, è evidente che al revisore condominiale sia riconosciuto il più ampio potere d'ispezione della documentazione condominiale inerente l'oggetto del suo incarico di verifica.
Questo potere implica la facoltà posta del revisore di chiedere tutta la documentazione cui avrebbe diritto un condòmino, in quanto rilevante rispetto all'oggetto del suo mandato.
Vi rientra la documentazione inerente il conto corrente condominiale.
Se l'amministratore non consegna questa documentazione, il revisore può domandarla autonomamente all'istituto di credito presso il quale è accesso il conto corrente dell'edificio
Questo assunto trova conferma in una decisione dell'Arbitro Bancario Finanziario, il quale in relazione ad una questione afferente l'accesso alla documentazione bancaria condominiale ha affermato che <<proprio perché la riforma ha riconosciuto all'art. 1130 bis la possibilità di nominare un revisore dei conti, ne consegue che se a questi viene riconosciuto il potere di chiedere la documentazione condominiale per valutare e controllare la correttezza della gestione, a maggior ragione deve essere riconosciuta al singolo condomino la pretesa di inoltrare la medesima richiesta all'intermediario>> (Dec. n. 8817 del 27 novembre 2015).
Si ricorda che la responsabilità dell'amministratore del condominio è in termini di rappresentanza volontaria, i suoi poteri sono quelli di un comune mandatario, conferitogli, come stabilito dall'articolo 1131 codice civile, sia dal regolamento di condominio sia dalla assemblea condominiale.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©