L'esperto rispondeCondominio

Nuove chiavi nel garage anche ai condòmini che non sono proprietari dei box?

di Raffaele Cusmai - Condominio24

La domanda

In un condominio è stata sostituita la serratura della porta che collega il garage alle scale condominiali e data la chiave solamente ai condomini che hanno il garage per evitare che tutti passano dalla basculante che puntualmente viene rotta. Una condomina che non ha il garage sostiene che anche lei debba avere le chiavi poiché lo spazio di manovra dei garage è indicato come bene comune non censibile a tutti i sub a livello catastale ed anche perchè lei paga le spese dell'ascensore essendo al piano terra e le spese calcolate un mezzo per ragione dei millesimi di proprietà ed un mezzo in base all'altezza del piano e sostiene che lei paga l'ascensore perchè può accedere dai garage. È giusto dare la chiave solamente ai proprietari dei garage?

L'art. 1117 c.c., nell'elencare le parti comuni a tutti i condomini, vi include specificamente “le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune” ed anche laddove si ritenga di inserirvi lo spazio di manovra interno ai garages per relationem, oltre a quelli espressamente citati, deve essere affermata l'appartenenza del suddetto spazio indistintamente a tutti i condomini (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 04/04/2001, n. 4953, nella quale la Suprema Corte ha confermato la sentenza impugnata secondo la quale, in difetto di titolo contrario, deve considerarsi appartenente in comune a tutti i condomini il vano interrato destinato all'accesso ai garages). Tuttavia, i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza e per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte, o di alcune parti di esso, ricavandosi dall'art. 1123, comma 3, c.c., che le cose, i servizi, gli impianti, non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti (cfr. Cass. Civ. Sez. II Sent., 24/11/2010, n. 23851). Conseguentemente, dalle situazioni di c.d. “condominio parziale” derivano implicazioni inerenti la gestione e l'imputazione delle spese, in particolare non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto.

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