L’amministratore uscente predispone il rendiconto

Spetta all'amministratore uscente la redazione del rendiconto quale giustificazione del saldo della propria gestione. Questo e altri importanti nuovi princìpi sono contenuti nella sentenza del 26 Aprile 2019 del Tribunale di Roma, Giudice Paolo D’Avino , a seguito della citazione con la quale un condominio, in persona del nuovo amministratore, conveniva in giudizio il precedente, addebitandogli gravi responsabilità tra cui, l’omessa convocazione delle assemblee, l’omesso rendimento di conti consuntivi e l’omesso rendimento del conto dell’avanzo attivo di cassa.

L’amministratore di condominio cessato dall’incarico per i più disparati motivi, sia essa dovuta alla revoca giudiziale o assembleare, alla scadenza naturale del mandato ovvero a dimissioni, è comunque contrattualmente obbligato, in quanto debitore nei confronti del condominio della prestazione di mandatario, a dare prova della propria regolare gestione e, pertanto, del reale e oculato impiego di tutte le somme incassate - rappresentate per lo più dai versamenti dei condòmini - mediante la tempestiva annotazione di ogni singolo movimento in entrata ed in uscita, corroborato dalla corrispondente documentazione giustificativa.

Lo stesso infatti è tenuto, in ogni caso, sottolinea il Tribunale, alla predisposizione di detto resoconto - la cui omissione giustificherebbe anche la coartazione giuridica dell’amministratore - al quale risulta evidentemente estraneo l’amministratore subentrato.

In tale ipotesi, il rendiconto redatto dall’amministratore uscente non rappresenterebbe più un «atto riepilogativo della situazione finanziaria del condominio», al quale deve sempre provvedere solo l’amministratore in carica, ma la mera illustrazione del saldo finale di cassa alla chiusura della personale gestione - che deve corrispondere all’estratto del conto corrente condominiale - in dipendenza degli incassi realizzati e delle spese sostenute, corredata dalle corrispondenti “pezze giustificative” con l’indicazione finale degli eventuali crediti o dei debiti del condominio.

All’eventuale mera riscrittura o correzione formale dei rendiconti già approvati deve invece provvedere l’amministratore in carica nel periodo in cui tali errori contabili sono stati individuati, giacché quello cessato non avrebbe più titolo a farlo.

Instaurato correttamente il contraddittorio, con l'ex amministratore che costituendosi in giudizio eccepiva in rito la nullità della procura e, comunque, l'inesistenza di qualsivoglia addebito, il Tribunale di Roma, preliminarmente, rileva che l'art. 1131 Cc conferisce all'amministratore il potere di rappresentanza senza alcuna autorizzazione solo nei limiti delle attribuzioni di cui all'art. 1130 Cc, pertanto, la <<controversia riguardante i crediti contestati del precedente amministratore (cfr. Cass., 21 maggio 2018, n. 12525, e Cass., 31 gennaio 2011, n. 2179) esula da tutti e quattro i casi di legittimazione ex lege, ma neanche una controversia, intentata dallo stesso condominio, per ottenere dal precedente amministratore (non già la mera restituzione dei documenti occorrenti per il regolare esercizio della gestione del condominio medesimo, siccome assolutamente indispensabile alla stessa - cfr. Cass., 3 dicembre 1999, n. 13504), ma il rendiconto (di tutta o parte) della cessata gestione e il risarcimento dei danni da pretesi inadempimenti del relativo mandato rientra, almeno, nella categoria sub c), che comprende sia gli atti (cautelari e risarcitori) necessari a evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, ma anche analoghi atti rivolti alla salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato (senza, tuttavia, incidere sulla condizione giuridica dei beni cui gli atti stessi si riferiscono).>>.
Nel caso di specie, tuttavia, agli atti risulta la delibera assembleare con la quale viene, <<all'unanimità, [dato] mandato all'attuale difensore di “procedere sia penalmente che civilmente nei confronti del sig. G.S.”>>, nondimeno, però, evidenzia come <<le domande proposte dal condominio nei confronti dell'amministratore oramai cessato dalla carica possono essere accolte soltanto in minima parte>>.
Per quanto interessa in questa sede, in merito alla omessa predisposizione dei bilanci consuntivi statuisce che, <<in ogni caso, il rendiconto cui è tenuto (e alla cui redazione potrebbe essere giuridicamente coartato), non già l'amministratore ancora in carica, che si appresti (nella prossima assemblea, per naturale scadenza dell'incarico o per dimissioni) a dismettere l'ufficio gestorio e “rappresentativo”, ma (per così dire “retroattivamente”) l'amministratore uscente, una volta già decaduto da quell'ufficio e sostituito dal suo successore nella gestione condominiale, non è (più) un vero e proprio “atto riepilogativo della situazione finanziaria del condominio (dal punto di vista del funzionamento di quest'ultimo, in quanto “organismo superpersonale”)”, al quale può e deve provvedere sempre e unicamente l'amministratore in carica, ma soltanto la giustificazione del saldo finale di cassa alla chiusura della propria gestione (quale risultante dal corrispondente estratto del conto corrente condominiale) sulla scorta degli introiti per contributi (oltre eventuali indennizzi o risarcimenti) e dei giustificativi di spesa, con l'indicazione di eventuali crediti (già esigibili o non ancora scaduti) e di eventuali debiti (non ancora saldati).>>.
Viceversa, <<alla (eventuale) riscrittura e correzione soltanto “formale” di rendiconti consuntivi pregressi e già approvati (come pure alla eventuale redazione di bilanci parziali) deve (non può che) provvedere l'amministratore in carica (poiché quello cessato non avrebbe più titolo a farlo) nel corso dell'esercizio di gestione in cui gli errori contabili vengono scoperti (cfr. art. 2434-bis cod. civ.: “il bilancio dell'esercizio nel corso del quale viene dichiarata” un'invalidità contabile pregressa “tiene conto delle ragioni di questa”), rettificando, in conseguenza, le posizioni di debito-credito dei condòmini e includendo, quindi, le correzioni adeguatamente apportate in seno ai nuovi bilanci che l'assemblea condominiale deve ancora approvare (si tratta di un vero e proprio obbligo, allorquando, a causa di una violazione dei principî di chiarezza, di verità o di correttezza, “risultino in concreto pregiudicati gli interessi generali tutelati dalla norma”, tra l'altro con insorgenza di incertezze o erronee convinzioni circa la situazione economico-patrimoniale dell'ente: cfr. Cass. Sez. Un., 21 febbraio 2000, n. 27, e Cass., 22 gennaio 2003, n. 928).>>.
La domanda, pertanto, viene parzialmente accolta in relazione all'omesso rendiconto dell'importo di euro 10.380,96, con conseguente condanna dell'ex amministratore a pagare tale somma in favore del condominio, maggiorata degli interessi legali.