Condominio

Quando ad amministrare è una società: le forme più adatte e convenienti

di Maurizio Garlaschelli

L'art. 71 bis, disp. att. C.C., introdotto dalla Legge 11.12.2012 n. 220 (Riforma del Condominio), che disciplina i requisiti per l'incarico di amministratore, al terzo comma prevede che possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche le società di cui al titolo V del libro V del Codice Civile.
Le società cui la norma si riferisce sono le seguenti: società semplice, società in nome collettivo, società in accomandita semplice, società a responsabilità limitata, società per azioni e società in accomandita per azioni.
Ma quali sono le forme societarie più idonee ai fini dello svolgimento dell'attività di amministratore condominiale ?
Andrebbero escludere la società per azioni, in quanto utilizzata per le imprese di grandi dimensioni, essendo richiesto un capitale sociale minimo di Euro 50.000 e, per lo stesso motivo, la società in accomandita per azioni, tra l'altro poco utilizzata nella prassi, per lo più quale strumento di controllo dei grandi gruppi societari.
Rimangono le società di persone (S.s, S.n.c. e S.a.s.) e, tra le società di capitali, la società a responsabilità limitata.
I diversi tipi di società si distinguono principalmente:
1) In rapporto all'oggetto sociale (o scopo sociale):
a) società commerciali, che esercitano una delle attività previste dall'art. 2195 C.C.;
b) società non commerciali, che esercitano attività economiche non commerciali, prevalentemente agricola o professionale: in tal caso è ammesso il ricorso alla Società semplice.
Ai sensi dell'art. 2249 C.C., le società che hanno per oggetto l'esercizio di un'attività commerciale devono costituirsi nella forma di S.n.c., S.a.s., S.r.l., S.p.A., S.A.p.A.
Le società che hanno per oggetto l'esercizio di un'attività diversa sono regolate dalle disposizioni sulla società semplice, a meno che i soci abbiano voluto costituire la società secondo uno degli altri tipi appena indicati.
Ne consegue che l'attività di amministratore condominiale può essere svolta sia mediante l'utilizzo della Società semplice, sia delle altre forme societarie sopra indicate: tuttavia, mentre l'utilizzo della Società semplice impedisce lo svolgimento di attività ulteriori, l'impiego delle altre forme societarie consente di ampliare l'oggetto sociale e di svolgere anche attività ulteriori di natura commerciale.
2) In rapporto al diverso grado di responsabilità dei soci:
- società di persone (S.s., S.n.c. e S.a.s.), in cui i soci hanno di norma una responsabilità illimitata e solidale con riferimento ai debiti della società: pertanto rispondono unitamente ad essa, ancorché in via sussidiaria, cioè previa escussione del patrimonio sociale. Fanno eccezione i soci accomandanti nella S.a.s., che rispondono per la quota conferita: se però si sono ingeriti nella gestione, perdono il beneficio della responsabilità limitata e rispondono alla stessa stregua dei soci accomandatari.
- società di capitali (S.p.A., S.A.p.A., S.r.l.): in esse i soci hanno invece una responsabilità limitata verso i creditori, relativa al solo capitale sociale sottoscritto: quindi i debiti della società rimangono a totale carico della medesima. Fanno eccezione i soci accomandatari nella S.A.p.A., che rispondono come nella S.a.s
Le S.r.l. e le S.p.A., possono essere costituite da un unico socio, oppure rimanere in vita con un unico socio, senza che ciò comporti il venir meno del beneficio della limitazione di responsabilità, purché vengano effettuati integralmente i conferimenti all'atto della costituzione della società (art. 2464 C.C., quarto comma), oppure i conferimenti stessi vengano integrati entro 90 giorni dal momento in cui è venuta meno la pluralità di soci (settimo comma) e venga effettuata la pubblicità di cui all'art. 2470 C.C..
Per le società di persone non è invece possibile la costituzione con un unico socio e, inoltre, il venir meno della pluralità dei soci, qualora essa non venga ricostituita nel termine di sei mesi, comporta lo scioglimento della società (artt. 2272, 2323 C.C.).
Altra differenza è che il fallimento della società di persone comporta il fallimento dei soci illimitatamente responsabili, mentre nelle società di capitali il fallimento della società non coinvolge i soci, anche nell'ipotesi in cui la società sia unipersonale.
Fanno eccezione i soci accomandatari della S.a.p.A., che, ai sensi dell'art. 147 Legge Fallimentare, falliscono in proprio così come gli accomandatari nella S.a.s..
Ulteriore differenza è che, per la costituzione delle società di persone, non è previsto un capitale minimo, mentre per la S.r.l. il capitale minimo è di Euro 10.000,00= (fanno eccezione le S.r.l. semplificate, che possono avere capitale di 1 solo Euro).
Nelle società di persone, infatti, prevale l'apporto personale dei soci rispetto al capitale; invece nelle società di capitali prevale il capitale investito.
Inoltre nelle società di persone gli amministratori sono esclusivamente i soci (nella S.a.s., i soli soci accomandatari), che agiscono normalmente in forma disgiunta, salvo diversa previsione del contratto sociale.
Nelle società di capitali l'amministrazione può essere attribuita anche a non soci, nella forma dell'amministratore unico o del consiglio di amministrazione.
Infine la struttura delle società di persone è più semplice rispetto a quella della S.r.l. che, tra l'altro, in presenza di determinati requisiti dimensionali, deve obbligatoriamente dotarsi degli organi di controllo (collegio sindacale e revisore dei conti).
È opportuno sottolineare che, anche a seguito della riforma del diritto societario del 2003 (che ha inciso in particolare sulla S.r.l.), pur nel rispetto delle caratteristiche essenziali sopra brevemente indicate, le parti hanno ampie possibilità, nel contratto sociale, di predisporre le regole di funzionamento dalla società ritenute più opportune.
Ne consegue che occorre prestare particolare cura e attenzione nella scelta degli assetti societari, al fine di prevenire eventuali comportamenti dei soci e/o degli amministratori nocivi per la società.

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