Come introdurre le tabelle basate sull’uso effettivo del bene comune

La ripartizione delle spese relative alle parti comune fra i condomini avviene, ai sensi dell'art. 1123, comma 1 c.c., proporzionalmente ai millesimi di loro proprietà, mentre al successivo comma 2 è stabilito che, qualora vi sia un uso differente per ciascun condominio, è possibile ripartire tali spese in applicazione di un principio di proporzionalità.
L'applicazione concreta di quest'ultima ipotesi si ha con la predisposizione delle cosiddette “tabelle d'uso” che, secondo costante giurisprudenza, devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, in quanto integranti una diversa convenzione rispetto al primo comma dell'art. 1123 c.c. (su tutte Cass. civ. Sez. II Ord., 25/10/2018, n. 27159).
Tuttavia, nel caso di specie, essendo il condomino in oggetto proprietario di spazi originariamente comuni, e tale qualità deve essere provata mediante titolo idoneo a sottrarre alla comproprietà dei condomini le parti dell'edificio da presumersi in comunione, sarebbe opportuno procedere, ove necessario, alla modifica o la rettifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nelle tabelle millesimali, per cui è sufficiente il voto assembleare a maggioranza qualificata ex art. 1136, comma 2, c.c., in quanto tale operazione è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge e, quindi, dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso (da ultimo: Trib. Roma, sez. V Civ., 29/01/2019).