Come comunicare con i condòmini senza sbagliare?

Preliminarmente all'entrata in vigore del testo dell'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., così come novellato dall'art. 20, comma 1, L. n. 220/2012, vigeva, anche in relazione all'invio dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini, il principio della liberalità delle forme per le comunicazioni da parte dell'amministratore del condominio.
In base al suddetto principio la suddetta comunicazione poteva essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, da provarsi anche per il tramite di univoci elementi dai quali risultasse che il condomino avesse ricevuto la notizia di convocazione.
Attualmente, in seguito a detta riforma, l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., dispone che la comunicazione dell'avviso di comunicazione dell'assemblea dei condomini, da effettuarsi anteriormente ai cinque giorni precedenti la data di prima convocazione e contenente l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione, debba avvenire alternativamente a mezzo di raccomandata a/r, posta elettronica certificata (PEC), fax o tramite consegna a mano. Il legislatore inoltre, sanziona l'inosservanza di tale obbligo con l'annullabilità ex art. 1137 c.c. la delibera assembleare adottata con omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, azionabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Pertanto, conseguentemente alle modifiche intervenute con la L. n. 220/2012 con cui il legislatore ha voluto tipizzare le forme della comunicazione limitandole a quelle che garantiscano l'effettiva conoscibilità della convocazione stessa, l'amministratore deve utilizzare le forme scritte imposte dalla norma (cfr. Trib. Genova, sez. III Civ., Sent. n. 3350 del 23.10.2014).
In particolare, con riferimento alla convocazione tramite PEC trasmessa dall'amministratore presso l'indirizzo e-mail ordinario di uno dei condomini, la giurisprudenza di merito non ne ha riscontrato la conformità a quanto disposto dall'art. 66 disp. att. c.c. (Trib. Roma, 21.05.2018). La convocazione tramite e-mail è infatti possibile e legittima solo qualora sia stato lo stesso condomino a chiedere tale modalità di convocazione (C. App. Brescia, sez. II, 03.01.2019).
Quanto, infine, al verbale di assemblea, questo va certamente comunicato agli assenti, al fine di metterli in condizione di esercitare l'azione di annullamento ex art. 1137 c.c., entro 30 giorni dalla data della deliberazione. Tuttavia, la mancata comunicazione del verbale agli assenti non è motivo di invalidità dell'assemblea, ma una mancanza che può essere imputata all'amministratore come grave irregolarità del suo operato.