Condominio

Gli usi legittimi del box auto

di Anna Nicola

Il singolo condomino può utilizzare il proprio box auto anche per scopi diversi da quelli del rimessaggio del veicolo.
L'amministratore di condominio non gli può impedire di utilizzare il box auto di sua proprietà esclusiva a uso magazzino.
La giurisprudenza afferma il diritto del singolo di usare il proprio bene privato nel modo che ritiene più consono e opportuno alle sue esigenze, semprechè naturalmente sia nel pieno rispetto delle disposizioni normative (Cassazione civile, 27 giugno 2014 n. 14671).
Nel caso del Tribunale di Roma dell'8 gennaio 2019 si è appurato che nessuna dimostrazione è stata data o soltanto offerta che eventuali limitazioni delle facoltà d'uso siano state efficacemente imposte e accettate da un valido e vincolante regolamento condominiale.
Occorre che venga rispettata la destinazione del bene e non si violino le prescrizioni urbanistiche relative all'accatastamento, come osservato dalla Suprema Corte (Cass. sent. n. 14671/2014)
Si legge, infatti, in questa decisione che <<a nulla rileva il fatto che l'immobile per cui è causa ha avuto nel passato una destinazione d'uso diversa (a magazzino e non a garage), trattandosi comunque, in relazione all'utilizzazione a garage, di uso lecito e conforme al titolo di proprietà e alle norme; resta infatti fermo il diritto del proprietario di poter usare il suo bene nella maniera ritenuta opportuna, e nessun rilievo può avere l'uso diverso effettuato nel passato. Si deve notare, in proposito, che gli accessi risultano realizzati insieme all'intero caseggiato; la loro sola esistenza dimostra il diritto di utilizzarli nel modo proprio delle porte, cioè quello di dare accesso ai locali cui sono asserviti (accesso evidentemente strutturato sin dall'origine del bene per l'ingresso di automobili, come dimostra la larghezza degli ingressi)>>.
La Cassazione rileva quindi che non vi sono preclusioni allo sfruttamento di un immobile per uso commerciale benché accatastato quale box auto. L'importante è che tale suo utilizzo sia consentito (ossia non vietato espressamente dalla legge) e sia conforme al titolo di proprietà. Resta infatti fermo – si legge in sentenza – il diritto del proprietario di poter usare il proprio bene nella maniera che più egli ritiene opportuna. E ciò a prescindere dall'uso diverso che, nel passato, ne ha fatto.
L'assemblea di condominio non può opporsi all'utilizzo dell'immobile, da parte del suo proprietario o dell'eventuale locatario, per finalità commerciali, di deposito di strumenti e attrezzi per l'attività o la professione, ecc.
Si tratta di principi ripresi dalla decisione, già menzionata, del Tribunale di Roma dell'8 gennaio 2019
L'utilizzo di un box auto come ufficio o studio, se non in contrasto con i regolamenti condominiali, è consentito nell'eventualità di modifica di destinazione d'uso.
Potrebbe costituire oggetto di discussione la qualifica di condomino in capo al soggetto che è proprietario del solo posto auto. Questo tema è stato risolto dalla Suprema Corte con la decisione n. 884 del 16 gennaio 2018 sulla cui base si è affermato che la nozione di condominio si configura non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall'art. 1117 c.c. Rientrerebbero nella nozione di condomini non solo i proprietari di appartamenti o box, ma anche coloro che abbiano il solo posto auto scoperto all'interno del condominio.

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