L'esperto rispondeCondominio

Nel parcheggio entrano estranei, quali responsabilità ha l’amministratore?

di Raffaele Cusmai

La domanda

Amministro un complesso condominiale composto da 5 palazzine all'interno di un'area destinata a parcheggio per i residenti del condominio. L'area è recintata con accesso da cancello automatizzato. Negli ultimi anni alcuni condòmini hanno consentito l'accesso e il parcheggio a persone esterne al condominio. Ho sostituito i telecomandi ma dopo poco tempo la situazione si è ripresentata. Volevo sapere se, in caso di incidente e-o furto o altro, io, come amministratore, ho delle responsabilità rispetto a queste persone esterne al condominio.

L'amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, quale in specie il parcheggio condominiale, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini. Le suddette attribuzioni discendono direttamente ex art. 1130, co. 1, n. 2 e 4, c.c., che definiscono rispettivamente gli obblighi in tale senso dell'amministratore, il quale deve “disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini” e “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio”. Nel caso in cui dall'inadempimento di tale dovere derivino danni, cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, a dei soggetti, siano essi condomini o terzi si rientra nel campo della responsabilità aquiliana. Per restare indenne da responsabilità, l'amministratore deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile per evitare l'evento dannoso, adempiendo dunque ai suddetti obblighi, e ciò nonostante questo si sia ugualmente verificato. Tuttavia, sul punto la è intervenuta la Suprema Corte affermando che l'amministratore “non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall'abuso dei condomini nell'uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini” (Cass. civ., Sez. II, 20-08-1993, n. 8804), salvo che il regolamento preveda la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull'uso delle cose comuni. Altresì, nel caso de quo, sembra esercitabile la facoltà, riconosciuta in capo all'amministratore ex art. 1130 e 1131 c.c., di agire in giudizio, senza la necessità di una preventiva deliberazione assembleare, al fine di ottenere il rispetto del regolamento di condominio (cfr. Cass. civ., Sez. II, 02-07-2012, n. 11841).

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