Condominio

Non appartengono al lastrico solare i torrini della gabbia scale e la copertura ascensore: via le antenne di telefonia mobile

di Edoardo Valentino

La parte di tetto relativa ad un torrino della gabbia scale non fa parte del lastrico solare e di conseguenza non opera la riserva di proprietà sul lastrico solare dell'impresa costruttrice, dato che questo manufatto è distinto e autonomo e quindi da considerare come parte comune.
La vicenda prende le mosse dall'azione giudiziale di alcuni condòmini i quali chiedevano la rimozione di un'antenna per le telecomunicazioni posta sul lastrico di copertura di un torrino della gabbia scale di un condominio. Si costituiva in giudizio il gestore del servizio di telecomunicazioni chiedendo il rigetto della domanda dei condòmini.
Di contro, si difendevano gli originari costruttori dello stabile affermando come la proprietà del lastrico solare fosse rimasta a loro in quanto le vendite degli appartamenti in condominio erano tutte avvenute con riserva della proprietà del lastrico solare.
Il Tribunale accoglieva la domanda dei condòmini, condannando la società di telecomunicazioni alla rimozione dell'antenna.
La società soccombente proponeva quindi appello, lamentando, tra le altre circostanze come nel caso in questione dovesse fare applicazione l'articolo 2933 comma II del Codice Civile.
Tale norma afferma che “Non può essere ordinata la distruzione della cosa e l'avente diritto può conseguire solo il risarcimento dei danni, se la distruzione della cosa è di pregiudizio all'economia nazionale”.
La Corte d'Appello, in modo non dissimile al primo giudice, rigettava l'appello e accoglieva le ragioni dei condomini. Stante la duplice soccombenza, la compagnia di telecomunicazioni depositava ricorso in Cassazione.
Tale atto era fondato su due motivi: in primo luogo la ricorrente sosteneva come la Corte d'Appello non avesse correttamente valutato la previsione con la quale i costruttori dello stabile avrebbero ritenuto la proprietà di tutte le coperture del palazzo e non solo del lastrico solare.
Per l'effetto essi avrebbero validamente locato la copertura posta sul torrino della gabbia scale in quanto parte del lastrico solare e quindi, nel caso in questione, parte privata e non condominiale.
Il secondo motivo, invece, si basava sulla mancata considerazione della valenza del rimuovendo manufatto per l'interesse nazionale, ai sensi del già citato articolo 2933 comma II del Codice Civile.
Con la sentenza 11771 del 6 maggio 2019, la Seconda Sezione della Corte di Cassazione rigettava integralmente il ricorso della società di telecomunicazioni.
Dal punto di vista del primo motivo, infatti, la Corte affermava come la valutazione sul merito del contratto spettasse al giudice di merito, il quale peraltro si era sufficientemente pronunciato sulla questione.
Andando nel merito, in ogni caso, gli ermellini concordavano con la valutazione della Corte d'Appello, la quale, in ragione dell'interpretazione autentica del contratto in questione avevano rilevato come la riserva di proprietà sul lastrico solare doveva essere intesa come avente oggetto solo lo stesso manufatto e non, per una possibile estensione, anche il lastrico di copertura dei torrini della gabbia scale.
Affermava infatti la Cassazione come “in tema di condominio negli edifici, per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensiva di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non estesa a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate si autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni; sicché non possono ricomprendersi nella nozione di lastrico solare i torrini della gabbia scale e del locale ascensore con la relativa copertura, i quali costituiscono distinti e autonomi manufatti di proprietà condominiale sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato” (si veda sentenza in commento e Cassazione, 13 dicembre 2013, n. 27942).
Per quanto riguarda il secondo motivo, invece, questo veniva rigettato in quanto sarebbe stato onere della compagnia di telecomunicazioni fornire prova dell'importanza nazionale dell'antenna e dell'impossibilità tecnica di spostare la stessa in un luogo adiacente.
In assenza di detta prova il motivo doveva essere rigettato.
Alla luce delle predette valutazioni la Cassazione, con la sentenza in oggetto, rigettava integralmente il ricorso promosso e condannava la società soccombente alla refusione delle spese legali avversarie.

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