Condominio

Canna fumaria e danni, risarcimento a metà

di Cesare Rosselli - A cura di Assoedilizia

Una canna fumaria condominiale, ma il discorso può essere esteso ad ogni impianto comune, non è correttamente funzionante e determina condense ed infiltrazioni nella proprietà di un condomino. Il condominio riconosce il problema e, con i tempi tipici della situazione, procede al rifacimento della canna fumaria eliminando la causa delle infiltrazioni.

Ma il condomino interessato promuove un’azione risarcitoria affermando che la sua unità è stata inagibile per molti mesi a causa delle infiltrazioni e chiede il rimborso delle spese condominiali versate durante il periodo di inagibilità, delle spese di risistemazione dell’unità e il pagamento dei danni per il mancato utilizzo del bene, indicando questi ultimi nel valore di locazione.

Il Tribunale di Milano, con la sentenza 2356 pubblicata l’8 marzo 2019, decide sulle tre richieste respingendo la prima, accogliendo la seconda e solo parzialmente la terza. Sulla prima questione (rimborso delle spese condominiali versate nel periodo di inagibilità) il Tribunale segue il principio in base al quale non esiste un rapporto contrattuale tra condomino e condominio e che pertanto l’eccezione di inadempimento non può essere proposta né accolta. I danni emergenti (spese di ripristino) sono riconosciuti in quanto provati in fatto, mentre i danni per il mancato utilizzo del bene sono riconosciuti per il solo periodo in cui può ragionevolmente ritenersi che l’immobile non potesse esser affittato per le sue condizioni; non vengono invece riconosciuti per il periodo dalla messa in locazione alla effettiva stipula del contratto.

Quest’ultimo capo della decisione appare interessante perché il Tribunale, pur in assenza di prova circa la perdita di occasioni di locazione dovuta allo stato dell’immobile, ricorre a due presunzioni: da un lato che, date le condizioni dell’immobile, fosse giustificato non porlo in locazione, dall’altro lato che il periodo dalla messa in locazione all’effettiva stipula del nuovo contratto (nel caso nove mesi) fosse coerente con le condizioni di difficoltà del mercato e quindi non dipeso dalle vicende delle infiltrazioni. In sostanza, quindi, il Tribunale, ricorrendo alle presunzioni, ha attenuato l’onere probatorio del danneggiato.

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