La cessione dei crediti fiscali passa dal rendiconto condominiale

Le detrazioni fiscali relative all'ecobonus e al sisma bonus per interventi sulle parti comuni condominiali - per una combinazione possibile che va dal 65 all'85% - possono essere “attualizzate” dal contribuente attraverso il meccanismo della cessione del credito fiscale a terzi. Sostanzialmente, si tratta di trasformare virtualmente in contanti il credito fiscale.
La cessione è consentita anche ai soggetti “incapienti”, ossia, a coloro che nell'anno precedente si ritrovano nella cosiddetta “no tax area” oppure hanno un'imposta annua dovuta inferiore alle detrazioni spettanti. Gli incapienti possono cedere il loro credito ad una vasta platea di soggetti: gli stessi appaltatori che eseguiranno le opere di riqualificazione, altri soggetti privati, istituti di credito e intermediari finanziari, ad esclusione delle sole amministrazioni pubbliche. I soggetti diversi dagli incapienti, invece, non possono cedere il loro credito a favore di istituti di credito, intermediari finanziari e amministrazioni pubbliche.
Il condòmino può scegliere se cedere da subito l'intera detrazione calcolata sull'ammontare dei lavori sulla scorta delle deliberazioni assembleari o se limitarsi a cedere le singole quote che maturano per effetto dei pagamenti fatti dal condominio per singolo periodo di imposta. Chi riceve il credito lo vedrà disponibile solo dal 10 marzo dell'anno successivo e sempre che il condòmino contribuente abbia provveduto al pagamento della quota condominiale che residua rispetto alla percentuale di detrazione.
Inoltre, il condòmino che cede il credito lo comunica all'amministratore entro il 31 dicembre (oppure ne chiede annotazione direttamente nel verbale della deliberazione di appalto) e questi provvederà alle dovute comunicazioni telematiche all'Agenzia delle Entrate. In difetto di tale procedura la cessione del credito resta inefficace. Ma, cosa accade nell'ambito della contabilità relativa al fondo speciale costituito in ragione dell'appalto straordinario?
Per potersi avere una corretta ripartizione delle spese tra tutti i condòmini – cedenti e non - è necessario effettuare due operazioni: la prima è quella di registrare una apposita scrittura di storno a favore del condomino cedente e pari all'importo complessivo del credito fiscale (si tratta di una variazione finanziaria negativa di riduzione dei crediti v/condòmini), la seconda, è quella di registrare una o più scritture di storno proporzionali alla cessione stessa ma, questa volta, a riduzione del prezzo dovuto all'appaltatore, dei progettisti, del direttore dei lavori ecc. (si tratta di una variazione finanziaria positiva di riduzione di debiti v/fornitori).
Il risultato di queste operazioni sarà quello di vedere da una parte diminuire il totale dei costi da ripartire e riscuotere complessivamente e dall'altra la riduzione della rata della quota del condòmino cedente pari a quello che residua rispetto alla percentuale di detrazione prevista dal caso concreto.
Ovviamente, l'amministratore pagherà con bonifico speciale soltanto quello che residua dalle cessioni ma, contabilmente, tutto deve essere comunque registrato e questo anche ai fini della creazione del flusso telematico dei dati da inviarsi all'Agenzia delle Entrate.
Per concludere con un esempio pensiamo ad un appalto complessivo di 500.000 euro con detrazione possibile al 75% e la cessione del credito da parte di tutti i condòmini: in questo caso avremo un bilancio straordinario di 500.000 euro, scritture di variazioni finanziarie di incidenza sui debiti e crediti da subito compensate per euro 375.000, scritture di variazioni finanziarie di incidenza sui debiti e crediti pendenti per 125.000 euro e indicate nello stato di ripartizione preventivo e, in coincidenza degli incassi e dei pagamenti, scritture di incidenza sulla cassa man mano che si incassano le quote dei condòmini e si procede con i pagamenti verso i fornitori.